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房地产金融： 人口统计如何驱动 住宅价格 驱动住宅投资回报的因素有哪些？预测住宅价格变化的因素有哪些？根据德拉甘娜 ·茨维亚诺维奇 和她关于房地产金融的研究，人口统计学变化这类基本面因素相当能解释住宅价格动态变化。 在经历了美国过去 15 年房地产市场泡沫涌现 较差的地区移民到经济发展较好的地区。”对本 和破灭的过程后，德拉甘娜·茨维亚诺维奇及 研究而言，这两个要素的关键差别是其可预测程 德拉甘娜 ·茨维亚诺 其研究伙伴试图利用基本面或 “除了投机以外 度的不同。通过自然原因（出生和死亡）形成的 维奇 的其他”市场驱动力量来解释美国各州的住宅 人口增长遵循可预测的规律，但是移民造成的人 （ Dragana 价格变动。更具体而言，他们侧重关键的基本 口增长具有突发性和由市场驱动的特点，因此不 Cvijanovic ） 变量——人口增长，以该变量来解释住宅价格 可预测。 简介 的增长。 “地球人口数量越来越多创造了对资 移民驱动住宅升值 德拉甘娜 ·茨维亚诺 产的更大需求，”茨维亚诺维奇解释道。 “过 维奇于 2011 年获得 去的研究论文聚焦于人口统计学与消费，很少 “我们最后发现，人口增长驱动住宅价格上 伦敦政治经济学院的 将重点放在房地产金融方面；然而，房地产资 涨，”茨维亚诺维奇报告， “但是这一作用的主 金融学博士学位，目 前担任巴黎 HEC 商 产构成了全球 54%的财富。”人口统计学是解 要驱动因素是非自然因素造成的人口增长，而不 学院金融系助理教 释住宅价格上涨特别有用的切入点，茨维亚诺 是由自然因素造成的人口增长。研究发现从一个 授。德拉甘娜 ·茨维 维奇解释道，因为这是一个简单的概念。 “人 州移居到另一个州是决定各州住宅价格差异的主 亚诺维奇的研究重点 口统计学的角度非常符合逻辑。它的确可以说 要原因。”研究人员将这一作用归因于人口迁移 包括实证公司金融、 房地产金融和实证资 明基本的经济方程式：更高的需求加上有限或 的不可预知性。 “建筑商可以对一小部分的人口 产定价。 无弹性供给等于更高的价格。如此说来，这是 增长做出预测，这部分增长是自然原因（出生和 一个简单的故事。” 死亡）造成的人口增长，但是由于迁移造成的人 口增长是无法预测的，这至少解释了迁移驱动住 可预测和不可预测的人口变迁 宅升值的部分原因—— 由于其对市场造成不可预 茨维亚诺维奇及其同事们认为，其研究的人口 测的冲击。”换言之，针对人口的自然增长，建 变迁解释变量可以细分为两个基本要素：需要 筑商可以对市场需求做出反应：通过增加供给来 很长时间才能缓慢发生的人口自然增长（或更 抵消可预期的需求增长。但是建筑商仅能在很小 高的人口出生率加上更低的人口死亡率），以 程度上预测由于人口迁移引发的增长，因此他们 及，发生相对快速的不可预测的人口非自然增 对需求增长的反应力度不足，导致住宅价格上 长或移民。 “就被我们称作 ‘非自然’的人口 涨。 变迁要素（移民）而言，一个需要考虑的关键 因素是市场冲击促使人们一窝蜂地从经济发展 50 • n o v e m b e r 2 0 1 2 50 2012 年11 月 研究发现从一 应用