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第二章 房地产市场 一、 房地产市场供求分析及运行机制 二、 房地产市场分类及运行规律 一、 房地产市场供求分析及运行机制 1 房地产市场概述 1.1 房地产市场的概念 1.1.1 房地产市场的涵义 房地产交易 1.1.2 房地产市场的分类 房地产中介服务市场 包括：房地产评估、房地产经纪、房地产咨询、房地产信息服务市场。 由房地产物业市场中，为供求双方提供代理、经纪及咨询等各种服务的中介机构所形成的市场，可以说是房地产商品供求双方沟通的桥梁。 物业管理市场 ——其市场主体是物业管理公司，主要业务是对已竣工投入使用的房地产物业，包括各类房屋建筑、附属设施、场地及物业区域内的环境，实施统一的专业化管理与维修养护，并为业主或物业使用者提供综合性服务。物业管理的服务为有偿服务，在法律法规的指引下，已形成一定的行业准则与市场规模。物业管理市场是房地产开发、出售与出租市场的延续，并对上流市场形成一定的作用。 1.1.3 房地产市场的分级 房地产分级市场 1.2 房地产市场的特点和功能 1.2.1 房地产市场的特点 房地产市场是不充分的市场 1.2.2 房地产市场的功能 2 房地产市场供求分析 2.2 房地产市场的供给及其分析 均衡模型 2.2.1 房地产市场的供给 供给的基本规律 ——商品市场供给与价格之间存在着稳定的正向变动的关系。 ——在影响供给量的其他因素不变的条件下，一种商品的供给量与其价格之间的关系为： 价格越高（或提高），供给量越多（或增加） ； 价格越低（或降低），供给量越少（或减少）； 2.2.2 房地产市场的供给分析 2.3 房地产市场的需求及其分析 2.3.1 房地产市场的需求 需求的基本规律 ——商品市场需求与价格之间存在着稳定的反向变动的关系。 ——在影响需求量的其他因素不变的条件下，一种商品的需求量与其价格之间的关系为： 价格越高（或提高），需求量越少（或减少）； 价格越低（或降低），需求量越大（或增加）； 2.3.2 房地产市场的需求分析 消费者的项目类型偏好 排除一定范畴内价格的影响因素，较理想状态下，普通北京市民的对住宅项目类型的消费心理是：首选多层板楼，然后是小高层板楼、塔楼与townhouse。 区域需求下的项目类型偏好 恩格尔系数 恩格尔系数（%）= 食品支出总额 /家庭或个人消费支出总额×100% 恩格尔定律主要表述的是食品支出占总消费支出的比例随收入变化而变化的一定趋势。 国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。 二、 房地产市场分类及运行规律 1 住宅市场 1.1 住宅与经济发展 1.1.1 经济发展对住宅业的影响和制约 2006年，厦门全市户籍人口160万人，常住人口233万人，户籍人口同比2005年增长4.42%。常住人口同比2005年增长3.56%。 2006年，财政总收入275.17亿元，同比2005年增长31.2%。 GDP 2006年，GDP1162.37亿元。同比2005年增长16.71%。 住房标准 《全面建设小康社会居住目标》 ——2004年底，建设部政策研究中心正式推出了《全面建设小康社会居住目标》，可谓是第一次系统阐述了“全面小康”下中国人的居住指标。特别是在城镇居民的住房上，该报告首次在“全面小康”的框架下进行了具体的阐述。 ——这就是到“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右，达到户均一套、人均一间的总体目标。为保证居住的舒适度，合理的厨房面积应不低于6平方米，卫生间面积不低于4平方米，主卧室面积不低于12平方米。” 在农村，住房的全面小康标准为“2010年农村人均住房建筑面积达到35平方米。2020年为40平方米左右。” 根据国家的《人口发展“十一五”和2020年规划》预测，到2010年和2020年，我国的城镇人口将分别达到6.8亿和8.7亿。要达到建设部制定的住房小康标准（在2010年城镇居民人均住房建筑面积达到30平方米，2020年提高到35平方米，同时最低收入家庭人均住房建筑面积不得低于20平方米），届时全国城镇存有的总的住房面积，就必须分别达到204亿平方米（2010年）和304.5亿平方米（2020年）。 政策制度的影响 2009年5月24日，最高人民法院公布《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，自2009年10月1日起施