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第九章 物流园区 第一节 物流园区概述 第二节 物流园区的规划与建设 案例 深圳的物流园区规划与发展 第一节 物流园区概述 一、物流园区的概念 二、物流园区的特点 三、物流园区的功能与作用 四、物流园区的分类 一、物流园区的概念 为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地，也称为物流团地。 (GB2006) 物流园区是一家或多家物流（配送）企业在空间上集中布局的场所，提供一定品类、一定规模、较高水平的综合物流服务的物流集结点。 物流园区主要是一个区域概念，与工业园区、科技园区等概念一样，是具有产业一致性或相关性且集中连片的物流用地空间。 为什么会产生物流园区？ （一）减轻物流对城市交通的压力 东京的“物流团地” （二）减小物流对城市环境的种种不利影响 环境、景观、建筑 （三）促进城市用地结构调整 “土地置换” （四）提高物流经营的规模效益 “规模经济” （五）满足仓库建设的大型化发展趋势的要求 自动化立体仓库 二、物流园区的特点 物流园区的建设具有投资大、资金回收期长的特点 ; 建设物流园区的核心目标是实现集约化和规模效应（即规模经济，1+12）; 物流园区的建设需要政府部门进行统一规划。 三、物流园区的功能和作用 1．物流园区的物流组织与管理功能 货物运输、分拣包装、储存保管、集疏中转、市场信息、货物配载、业务受理等，从而在园区形成了一个社会化的高效物流服务系统。 2．物流园区的经济开发功能 物流基础设施项目的经济开发功能 完善的物流服务所支持的经济开发功能 1．物流园区的集约作用 集约了物流企业、货物、物流设备和管理 2．物流园区的有效衔接作用 衔接了各种运输方式 3．物流园区对联合运输的支撑作用 “内陆港”、“无水港” 4．物流园区对提高物流水平的作用 集中化、专门化 6．物流园区对促进城市经济发展的作用 降低成本，保障供给 四、物流园区的分类 （一）按满足区域物流服务需求分类 1.区域物流组织型园区 满足所在区域的物流组织和管理需要 2.商贸型物流园区 为所在区域或特定商品的贸易活动创造集中交易和区域运输、城市配送服务条件，如平湖物流基地（华南城） 3.运输枢纽型物流园区 依托港口、机场、铁路大型车站和货场建立 4.综合型物流园区 兼具上述几种功能的大型物流园区 四、物流园区的分类 （二）按物流园区的功能分类 1.自用型物流园区 2.定向服务型物流园区 3.陆路交通枢纽型物流园区 4.产业聚集型物流园区 如汽车物流园区 5.功能提升型物流园区 有分散功能的片区整合成园区 6.综合服务型物流园区 提供的物流服务功能比较全面，没有明确定位 四、物流园区的分类 （三）根据物流园区在物流产业发展和物流体系中地位作用分类 第二节 物流园区的规划与建设 一、物流园区规划的目的 二、物流园区规划的内容 三、物流园区的开发与运作模式 案例 深圳的物流园区规划与发展 物流园区规划的定义 物流园区规划是指对城市区域物流用地进行空间布局，对区内功能进行设计和定位、对设备与设施进行配置。 另外，也需要对物流园区经营方针和管理政策进行详细规划。 一、物流园区规划的目的 （1）改善城市交通管理，减轻物流对城市交通的压力。 （2）减少物流对城市环境的种种不利影响。 （3）促进城市用地结构调整，完善城市功能布局。 （4）推进资源整合，提高物流经营的规模效益。 （5）满足仓库建设的大型化发展趋势的要求。 （6）为物流企业发展提供用地发展空间。 （7）优化城市生态环境，满足可持续发展要求。 （8）满足市场需求，推进物流产业发展。 二、物流园区规划的内容 1．物流园区的定位 定位于哪个层面？与城市总体发展协调 2．物流园区的选址 3．物流园区的功能设计 服务产业（靠什么赚钱？） 系统化 资源优化配置 系统功能生态化 利于物流企业发展的原则 三、物流园区的开发与运作模式 1．由企业主导的开发模式。 如港务集团 2．由政府投资的开发模式。 空置率高，主要集中在规模较大的物流园区 3．由政府引进投资的开发模式。 如BOT模式，政府给予大量的优惠条件 4．工业地产商开发模式 土地使用性质分工业、住宅、商服、综合四类。 5．上述几种模式结合的开发方式。 物流园区的建设规模 投资在1亿～10亿元之间，约占50％； 投资在10亿～20亿元， 约占15％左右； 投资在20亿～30亿元， 约占15％左右。 占地面积在0.1～1 km2的约占50％； 占地面积在1～2 km2约占17 ％左右； 占地面积在5～10 km2约占15％左右。 （一）经济开发区模式 （二）企业引导型模式 （三）工业地产商模式 （四）综合运作模式 案例 深