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国家宏观调控政策下房地产市场的敏感性分析 ——以长沙市为例 杨俊1，文志军2 (1．湖南省第二测绘院，湖南长沙410119 2．湖南紫竹源房地产有限公司，湖南长沙410100) 摘要：1949年以来，大陆房地产市场大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、 宏观调控等5个时期，取得了举世瞩目的成就，进而成为大陆国民经济的支柱产业，为改善国民的居住条件。促进 社会经济的持续、快速、健康发展发挥着越来越重要的作用。本文以长沙市为例，分析了房地产市场对国家宏观调 控政策下的敏感度，并预测现行政策下长沙房地产市场的发展前景。 关键词：国家宏观政策房地产市场敏感性长沙市 房地产业涉及土地、金融、建筑、原材料等多个经济领域和行业，对经济的影响力巨大，而且 房地产业的发展对钢铁、建材、汽车等40多个产业的发展有着关联和拉动作用，是国民经济的基础 性、先导性产业。长沙市房地产市场作为大陆房地产市场的一个重要组成部分，实现了从无到有， 从小到大，并不断茁壮成长的发展历程。 1长沙市房地产市场发展历程 进入二十世纪九十年代后期，长沙房地产才真正进入市场化阶段。而在此之前，虽具有商品化 市场的雏形，但总体来说市场尚不十分完善，传统的计划经济体制仍主导房地产发展，具有较强商 品化特征的住宅主要是涉外商品房，而国内消费的商品房比例仍很少。此后，长沙商品房从无到有， 从小到大，房地产市场不断发展壮大，大致经历了三个发展时期：萌芽阶段(1978年至1992年)、 于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全国停止住房实物分配制度，逐步实现住 房分配货币化，极大地推动了房地产市场化的进程，房地产由此开始了它有史以来发展最快的时期。 长沙市于1999年1月1日起也实行住房分配货币化，抓住机遇，大力发展房地产业，随后在“十五” 期问(2001-2005年)，根据长沙市委、市政府制定的长沙城市建设中长期发展战略以及“一年一 个样，三年大变样”的发展思路，长沙市房地产市场由此进入了快速发展时期。 2长沙房地产市场现状 2010年被认为是调控政策最为严厉的一年，政府密集的在信贷、土地、保障性住房等多个环节 对房地产市场实施宏观调控，一方面是对大陆经济发展的长远考虑，一方面也是控制民怨很大的房 价问题，但是纵观全年的市场情况，房价并未得到有效控制，全国70个大市场综合房价水平仍然有 一定的上涨。 从长沙市的情况来看，经过2009年供销两旺、量价齐升的火爆一年，2010年更上一层楼，供 应刷新之前所有记录，价格也屡次攀上高峰，全年新房批准预售面积达到了1344．41万盯，同比增 1126．72万ml。 2010年成交量、成交均价、成交总额、开工量、开发商拿地情况等等各项数据，均创造了新的 历史纪录从整体来看，连续的楼市调控政策，并未对长沙楼市产生过大的影响，成交量、成交均价 依然保持上升态势，刚性需求仍占市场主导。 2011年随着限购令、新“国八条”的出台，以及房地产金融逐步紧缩．长沙市房地产市场放量 日趋放缓，商品房新增上市量同比减少，销售备案累计同比增幅逐月收窄，但总的来看，国家宏观 政策对长沙市房地产市场的总体影响仍然不大，至2011年l季度长沙市(含四县市)完成房地产开 别同比增长6．10％和33．94％，从数据来看均呈现增长趋势，楼市呈现回暖迹象。 3国家宏观调控政策下长沙市房地产的市场反应 3．1土地市场 图l 2010-2011年长沙市房地产市场土地出让市场趋势图 从2010年一2011年长沙市土地出让情况来看，受国家宏观调控政策的影响，进入2011年后， 各房地产企业开始放慢拿地节奏，拿地更趋于理性。2011年1-5月长沙市共出让商住用地15宗， 总用地面积为63．67万ml，出让宗数比去年同期减少7宗，出让面积减少18．21万ml。从长沙市房 地产企业拿地规律来看，在政策不再松动的情况下，可以预期2011年下半年长沙市土地市场再难出 现去年下半年的拿地热潮。 3．2房产市场 2010年-2011年长沙市内五区批准预售量月度趋势 O^^ ‘UU l∞