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中国房地产市场宏观调控的必要性 【摘要】本文通过分析了目前我国房地产市场存在的问题，主要是房价过快上涨。分析了房价过快上涨的原因，提出了抑制房价上涨的措施。 【关键字】房价 ；调控 目前我国房地产市场存在的问题 目前我国房地产存在着一系列问题，主要表现为房价过高，老百姓买不起房子。 从2003年以来，全国各地房地产价格开始以每年两位数的增幅快速攀升，即使在2008年受到全球金融危机影响下。全国平均商品房销售价格也达到平均每平方米5421元，而在北京，则为每平方米11648元，上海每平方米8195元，深圳每平方米12665米。而且位于市中心的房价更是高达两万多。面对如此高的房价。许多人只能“望房兴叹”买不起房子。 房价高，到底高到什么程度？按国际上通行的衡量标准，房价的高低主要是相对于住房购买力而言。最常用的衡量指标之一是房价收入比。发达国家一般为３—４倍，即一个中等收入的家庭用三四年的收入可以购买一套中等档次的住房。而目前我国城镇平均房价收入比已达８．３倍，一线城市超过了两位数，北京达１４．３倍，上海１２．６倍，深圳１５倍，大大超过了世界银行５∶１的警戒线标准。可见我国房地产市场存在着巨大的泡沫。按照市场价值规律，从长期来看，房价终将回落到正常水平。 目前我国的经济很大一部分是靠房地产行业拉动，使得经济得以保持强劲的增长。房价一旦回落，必将直接对经济产生一系列不利影响。更甚，由于利润的驱动，商业银行从事房地产的信贷业务，而房地产贷款风险却没有得到重视。由于不仅买房者向银行贷款买房，开发商也向银行贷款建房。房价一回落，买房者不愿还款，开发商资金流短缺，甚至断流，将引起银行坏账的增加，而现代银行金融体系早已渗入经济生活的方方面面，从而必将对我国金融体系产生很大的冲击，从而影响实体经济的发展。 再者由于投机性购房的存在，很多人购买第二套房甚至第三套第四套房，不是为了满足自己的住房需求，而是为了赚取买卖差价，从而房屋从购进到卖出的这段时间，房屋一直处于空置的状态，造成资源的极大浪费问题。 二、房价过快上涨的原因 （一）直接原因是房地产市场供不应求 1978年，中国城镇人均住房面积仅7平方米 （二）房地产的垄断性使房价居高不下。房价中包含着土地的价格，由于土地的垄断性，造成房地产的垄断性。本身，房地产行业的进入壁垒就比较高，这使得房地产市场无法形成充分的竞争格局。其次，建房子要有土地。目前我国城镇土地属于国家所有，归地方政府管理。目前的土地出让制度是土地招拍挂制度①。然而，在我国，房地产税却只占地方政府收入的很小一部分。2008年地方政府房产税收入为680.34亿元，仅占地方政府财政收入28649.79亿元的2.37%。可见现行的房地产税政策已经越来越不适应经济的发展需要，没有显示出税收应有的调节作用。而且房地产税可以防止当前政府将地卖完，使得以后的政府收入紧张，给以后的政府留下一项收入来源。通过制定房地产税，把费改税，可以防止地方政府内在利益驱动而导致的乱收费现象。使得目前房地产行业的许多隐性的费用成本降低，为房价下降制造一定的空间。同时进一步规范政府的财政收入。 征收房地产税还涉及的一个问题是如何征收及征收多少的问题。一个比较合适的办法是按照房地产的市场价值估值来征收。这样可以避免由于房子价值不同而引起的税收不公平问题。但是按市场价值估值征收存在的一个大问题是我国目前的房地产评估体系还比较落后，无法适应征税的需要，可能会产生寻租等问题。比较好的建议是先按照人均房屋面积征收，给以一定的免征额，防止给中低收入家庭加重负担，并应该实行累进税率，尽量让税收更公平。当然免征额可以由国家规定，有各地市根据实际情况做一定的调整。在以后过程中我们加快评估体系的建立，慢慢地由按面积征收过渡到由市场价值估值征收。 房地产的征收对象应该是房屋的产权登记人。由于房屋购买后一定进行产权登记，因此房产税的征收对象很明确，不存在争议问题。 此外房地产税收征收过程中应该大力打击偷税漏税，发挥法律的作用并且应该把征税的完成情况作为税务部门的绩效考核的一部分，从而提高税务部门的积极性。 （二）、增加住房供给。 有的人认为要让参与房地产市场的央企全部退出，然而在房地产严重供不应求的情况下，央企退出房地产市场，只会进一步加剧房地产市场的垄断性，减少商品房的供给，从而推动房价上涨。事实上，应该鼓励央企参加房地产市场，但是必须限于保障性住房和普通商品房的供给。并且应该吧央企投资于房地产的利润用来投资建设保障性住房和廉租房。只有这样，才能从根本上增加房屋的供给，才能使房价回归到合理水平。 （三）大力发展新兴战略产业。 一个产业不可能永远是主导产业。目前房地产市场存在的巨大泡沫更是需要我们不能继续把房地产业继续作为主导产业。从长期来看，国家应该从调整结业结构入手，大力发展新兴战