房地产开发中的几个问题.docVIP

房地产开发公司其实是一个投资公司，它所需人员并不多，尤其是专业人士，只要精能业务，不必太多，但也不能没有。虽然所有与开发有关的工作都有相应的专业公司为之完成，从策划开始，到销售结束，并进行物业管理，都可委托相应的公司提供优质的服务。但仍然需要有自己的专业人员进行把关，否则，就不是一家房地产开发公司，而是一个项目投资公司（项目投资公司也要有懂技术的人）。一切让别人说了算，自己失去了主动权，开发又有什么意义呢？房地产开发公司的项目开发成功与否，决策人的决策至关重要，因为房地产开发实际上是一场商业战役，它涉及到产品定位、宣传策划、资金筹措、商业时机、商业秘密等等。而公司的运作成功与否，不仅依靠智勇双全的决策者，即战场指挥者；还需要有足够维持公司运转的资金，即弹药；资金是企业的血液，没有血液，企业就死了。也需要有能干且能相互协作的各种人才，即能冲锋陷阵的战士；还要有创品牌的意识。但主要是资金的支持，没有资金，也就难有好的实施方案，也就难以聚集优秀的人才，即使是巧媳妇也难为无米之炊。而好的决策人应该是优秀的资金调度人。 虽然，唯地段论者强调房地产的开发成功，从第一到第三都是位置，即位置决定项目成败。它是以位置为支撑，用资金来盈利的。但是，只要有足够的钱，大手笔，大气魄，定位成功，策划到位，不一定要好的位置，也可以开发成功地产项目，不论是商业地产，还是商住地产，或其它地产项目。如万科四季花城和第五园就是成功的例子。可是，即使有了资金，项目也有不一定成功的可能性，因为微小的技术问题也可以影响开发的成功，这是一个从量变到质变的过程。譬如质量问题、进度问题、方案选择问题、产品定位问题等等。质量问题小到可以不计，大到可以造成纠纷，引起官司甚至影响开发者的信誉和名声。进度可以影响销售的最佳时机。能干的人可以从当前开发到今后使用，考虑方案的方方面面，尽量周全，并大大降低开发成本。没有经验和专业知识的人可能只顾眼前，没有主见，考虑不周，而大大增加开发和使用的成本，等等。从而也有可能导致项目开发失败。 下面结合本人在关外全过程参与一个近九万平方米商住楼项目的一些体会，谈一谈就开发过程中应该注意的几个问题： 开发方面的问题 房地产投资有较大的风险，要增强风险意识，切忌急功近利，盲目乐观。开发商要审时度势，强化投资风险与防范意识。但也不能因为担心有风险而裹足不前，无所作为；因为风险与利润同在，任何开发都是存在风险的。为了防范高风险，房地产投资要重视市场研究，项目开发前期须重视对房地产市场宏观与微观走势的分析与预测，不能凭感觉，凭经验搞项目，应聘请专职的市场研究人员做研究，提供研究报告参考。 房地产开发不要盲目跟风，细观房地产开发市场，跟风现象严重，从建筑风格到户型转换，从大户型到小户型直至酒店式公寓、townhouse等，目前流行什么就跟风搞什么，没有方向。房地产定位不在于目前流行什么，而要根据地块环境和市场需求，有创意，跟着市场走。如在工业区附近，白领对单身公寓需求较大，旭飞在八卦岭率先推出小户型，获得成功，就是一个例子。 二、销售方面的问题 房地产销售要借助于专业公司，好东西不宣传，别人是不知道的，但不能过于依赖它。在营销推广中过于依靠中介代理，用大量广告轰炸或明星参与方式促销，把楼价定在高位，使发展商处于进退两难之间，是过分听信中介代理的某些说教所致，深圳就有一些类似的例子。因为任何产品光靠表面文章是难以聚集人气的。项目仅凭炒作一些概念，借助一些广告媒体手段，大张旗鼓，表面文章做得绚烂多彩，而事实上难聚人心，一定要东西好，货真价实，才有市场。在消费者日益理性化的今天，发展商应注重项目内在素质的完善，仅凭表面文章是不足够的。目前楼市中的营销手段可谓是复杂多变，层出不穷，但相当一部分的营销手段是以发展商的主观意志为转移的，而精明的消费者自然知道无论营销方式如何变化，“羊毛出在羊身上”是不变的，因此虚论营销并无实际意义，还是要在产品上下功夫，才是硬道理。 三、物业管理方面的问题 房地产开发不能只注重物业建设而轻视物业管理。一些开发商往往注重楼宇的硬件建设，忽视交楼之后的物业管理服务等软件配套与完善，由此带来的负面作用则常常影响到发展商的信誉和形象。开发商所开发的物业往往由下属物业公司管理，由于其专业管理服务水平不高，物业管理费居高不下，常常引发业主的不满，不利于开发商的名声和信誉，所以开发商从利于日后开发的角度考虑，加强物业管理方面的建设，将物业管理起来，并管好它，才能有利于后续项目的开发和销售，这实际是万科的模式。 开发速度方面的问题 因为房地产开发动用的资金量大，周期较长，所以开发项目不宜四面出击，将战线拉长。宜稳打稳扎，步步为营，一步一个脚印的发展，做一个项目，就做好一个，不求多，不贪大。一个项目的开发，主要的功课是开发前期的工作要做足，市场调查要充分