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THANKS! 番禺区—星河湾海怡半岛 星河湾海怡半岛交通图 物业地址：番禺沙溪大道480号（洛溪岛东端） 星河湾海怡半岛位于广州市番禺区洛溪岛东端，与大学城广东科学中心隔江相望，毗邻琶洲会展中心，地理位置优越，交通便利。项目南、北、东三面环江，享有城市极为稀缺的江景，是南中国难得一见的住宅区开发用地。星河湾海怡半岛现主推240-500㎡的四房大户型单位，均价33000元/㎡,带装修。 番禺区—新光城市花园 新光城市花园独栋别墅外立面 物业地址：番禺南村镇兴南大道368号(广州雅居乐花园以西) 新光城市花园目前在售三期“纯墅133”别墅组团，为380-630平方米的四房到六房，联排、独栋均有。地下室赠送面积最大180平方米，私家花园面积最大900平方米，采用三进式庭院设计，客厅层高4.2-7.2米，预留电梯位、双车位、双首层、地下室直出花园，2.5万-3.5万元/平方米。 番禺区—金山谷国际社区 金山谷国际社区实景 物业地址： 番禺区东环街东艺路81号（金山大道的南面） 均价：金山谷国际社区11月10日推出“领仕”洋房新货，约100多套单位，主打92-113㎡N＋户型臻品洋房，毛坯均价12000元/㎡。 南沙区 南沙的城市建设还处于起步阶段，它远离广州中心区，荒凉冷僻，配套尚不完善。在区域定位上，南沙曾定位为重工业、高科技、高端休闲居住，摇摆不定的定位导致区域设置的被动。南沙是广州唯一的临海口，拥有最好的景观资源，但因处于初步开发阶段，目前它的洋房均价也只能达到6000，别墅只能卖到1万出头。 * 漫话广州地产市场 2011年2月 房地产市场分类 PART1 ——房地产需求分类 ——城市化进程对需求分类的影响 ——不同需求分类所表现出来的楼市特征 ——不同需求分类对房价的影响 房地产需求分类 首次置业型需求 对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为： 改善型需求 投资需求 投机需求 任何一种需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次置业型的客户，他们也会有投资保值的要求。改善型的客户，随时都可能在楼市大涨的时候卖楼。每一个城市，都会体现出以某一种需求为主的特征。 就珠三角而言，珠海江门和肇庆，是典型的首次置业型需求城市；佛山东莞，就是典型的改善型需求为主的城市；广州大致是介于投资性需求与改善型需求之间；而深圳，介于投资与投机之间。 就广州而言，不同的区域体现出不同的特征，天河中心区是投资性需求旺盛，而番禺区目前表现出的是改善型需求为主，花都区，就正在从首次置业阶段，向改善型需求阶段过渡。 城市化进程对需求分类的影响 房地产市场的4个需求阶段，是伴随着城市化的发展进程，而逐步升级的 ： 首次置业型需求 改善型需求 投资需求 投机需求 城市化初期 随着城市化进程而升级 城市化进程的轨迹 ： 工业化 居住化 CBD化 绝大多数的城市只能在完成工业化后，进步到宜居型城市。CBD只能在极少数的一线城市打造成功。 比如广州，09年一手房成交量为1125万平米，二手房成交量为1320万平米，二手房与一手房的成交量对比为1.17：1。这表明广州的楼市开始进入投资性需求时代，但在市场表象上，仍会体现出强烈的改善型需求与投资性需求并重的特征。 不同需求所表现出来的楼市特征 一般而言，目前各大房地产机构，所采取的供求关系计算模式，是用一手房和二手房的总成交量，与办理了预售登记的一手新增供应量，进行对比。考察一个区域房地产市场的活跃程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。 首次置业型需求 改善型需求 投资需求 投机需求 二手房与一手房的成交量比值在0.5：1， 市场成交不活跃，换手率较低 二手房与一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之间， 大部分客户卖掉了自己的第一套房，从而购买第二套房 二手房与一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之间， 有部分客户会较为迅速的购进和卖出，但未在整体上形成炒楼的氛围。 二手房和一手房的交易量超过1.5：1，意味着楼市的换手率极高， 每个购买一手房的客户，都卖掉了自己原有的房屋，其中有一半在当年就抛售了这套新买进的住房。 不同需求所表现出来的楼市特征 不同的需求，所表现出的楼市外部特征，差异非常明显： 首次置业型需求 改善型需求 投资需求 投机需求 对产品的要求不高，1梯4户、6户、8户都非常常见，客户对通风采光、房屋朝向的要求也不高，最大的关注点，是价格。毛坯交房最为常见，装修交房受到极大的反感，以楼梯房最常见，即使有电梯，也只需要一部电梯 对产品的要求很高。一梯两户，南北对流，面积越大的房子，卖得越贵。装修交房不受到鼓励，但也不导致反感。品牌地产商会受到市民的追捧，并可以实现比零星开发商要高出10%左右的品牌溢价。 首要特点是：装修溢价。这