住宅房地产融资.ppt

二、住宅房地产融 资 （一）我国住宅房地产融资的简单回顾 1、关于贷款利率 2、关于贷款期限 3、关于贷款成数 4、关于贷款余额 5、关于贷款品种：利率、还款、性质（政策性、商业性） 到期一次还本付息方式 等额本息还款方式 等额本金还款方式 等额本息还款方式 每月等额偿还贷款本息 贷款本金×贷款月利率 ＝贷款本金×贷款月利率＋ ------------------------------------- （1＋贷款月利率）贷款总月数－1 等额本金还款方式 贷款本金 每月等额偿还本金＝-------------- 贷款总月数 每月偿还利息 ＝（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率 每月偿还贷款本息 ＝每月等额偿还本金＋每月偿还利息 商业性商品住房抵押贷款 个人竞拍购房住房贷款 个人购房组合贷款 个人住房转按贷款 （二）固定利率抵押贷款 1、抵押利率的决定因素 抵押贷款的市场利率是根据借款人和贷款人而定的 抵押贷款的需求是一个派生需求，是由住房需求决定的 住房需求：家庭数目、家庭收入、家庭规模、年龄、品味和其他喜好 贷款（利率）：吸存费用、管理及发起贷款的费用、贷款拖欠及取消抵押品赎回权的损失、固定利率抵押贷款 因为利率变化可能引起的损失、（机会成本） 1.1实际利率：基本因素 1.2利率与预期通货膨胀P63 对于固定利率抵押贷款 ，承诺的利率必须足以补偿因为购买力下降所带来的预期损失 1.3利率与风险 违约风险 利率风险 提前偿还风险 其他风险 流动风险、立法风险  1.4抵押贷款定价重要因素的总结 i=r+p+f 贷款人必须收取足够多的溢价p ，以补偿违约及其他风险；收取反映预期通货膨胀的溢价f以获得实际利率r 2、抵押贷款支付方式的演变 2.1早期的抵押贷款方式 20世纪三四十年代之前 支付一笔较大数额的押金，贷款最高5成，期限最长5年 2.2定额分摊抵押贷款CAM 较长期贷款，需要按月偿还部分本金 CAM The Constant Amortization Mortgage Loan 定期、定额还本,每月偿还的利息按全部贷款本金余额总额计算当期应付利息,随着本金的减少应付利息逐月减少,从而使得每月的还款支付额也随之减少.(等本) 2.3完全分摊、定额支付抵押贷款CPM CPM Constant Payment Mortgage 借款者（在利率不调整的情况下）在还款期内每期还款支付额都是相等的. (等额) 一项贷款总额60000美元，期限30年，利率12%（按月计算复利年利率）。假定30年后贷款全部得到分摊偿还，那么贷款按月偿还，每月应该支付多少？ n PV=R·∑ [1/（1+i/12)] t t=1 60000=每月支付×97.218331 每月支付=60000÷ 97.218331 =617.17美元 抵押贷款常数 每月支付=60000÷ 97.218331 = 60000 × （1÷ 97.218331） = 60000 × 0.010286126 =617.17美元 0.010286126 抵押贷款常数 1美元贷款年金现值的倒数 本金与利息分析 利息、本金与贷款余额图解 图4-2A说明了贷款随着时间变化的支付方式，表明30年贷款偿还期内每月支付金额中利息与本金的份额 图4-2B说明了这30年里贷款余额的下降状况 3、定额支付与定额分摊贷款比较 图4-3A对相同期限贷款的支付方式与图4-3B贷款余额方式进行比较 3.1确定贷款余额 贷款余额（MB）=617.17（MPVIFA，12%，20年） = 617.17×90.819416 =56051.02 MPVIFA 年金现值系数 或者 1-(MFVIFA,12%