第三章消费支出规划.ppt

第三章消费支出规划 讲授大纲 引言 第一节住房消费方案 第二节汽车消费方案 第三节消费信贷方案 引言 一、金融市场与消费支出 二、收入、支出与财务安全和财务自由 一、收入、支出与财务安全和财务自由 家庭消费模式主要有三种模式： 收大于支 收支相抵 支大于收 注：我们将收入划分为投资收入、工薪类收入，将家庭发生的各项支出统一叫做“支出” 当投资收入曲线穿过工薪收入曲线时，意味着投资收入已经成为家庭最主要的收入来源； 当投资收入曲线穿过消费曲线时，意味着消费已经可以由投资收入来支撑。 该家庭已经获得了财务自由，不再为赚钱而工作。 如果该家庭初始时期时期就有一定投资，只要投资盈利，投资曲线就会上扬，但是达到财务自由还需要很长时间。 如果没有初始投资，永远不会财务自由。 消费支出一直大于工薪收入，不得不用家庭原有的财富积累填补缺口，如果持续下去，家庭原有财富耗尽，陷入财务危机：投资收益不断下降，直到为零。 第一节 住房消费规划 讲授提纲 购房规划流程 购房财务规划的主要指标 住房消费信贷 租房的选择 一、购房规划流程 二、购房财务规划的主要指标 1、房屋月供款与税前月总收入的比率 房屋月供款占借款人税前月总收入的比率，一般不应超过25%—30% 2、所有贷款月供款与税前月总收入的比率 房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在33—38%之间 三、住房消费信贷 （一）住房消费信贷的种类 1、个人住房公积金贷款 个人住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。职工购买的自有住房包括商品住房、经济适用房、私产住房、集资建造住房、危改还迁住房和公有现住房。 （1）住房公积金贷款的特点 ①各地区住房公积金管理中心制定的贷款期限不同，一般最长不超过30年。 ②住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低。 ③个人住房公积金贷款的借款人须提供一种担保方式作为贷款的担保，没有担保的，不予贷款。 担保方式：抵押加一般保证；抵押加购房综合险；质押担保；连带责任保证 ④对贷款对象有特殊要求。 正常缴存住房公积金； 有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息能力； 购买合法的自住住房； 已付购房款比例超过20%； 能够提供房产抵押担保。（石家庄市要求） ⑤公积金贷款的额度由于各地住房公积金管理中心规定的贷款最高限额不同而有差异 （石家庄市最高40万） ⑥还款灵活度高。 月均还款；最低还款额；提前还款。 2、个人住房商业性贷款 个人住房商业性贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，也叫个人住房商业性贷款或者住房按揭贷款，俗称“按揭”。 具体指具有完全行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其购买的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。 （1）个人住房按揭贷款 也称一手房贷款。是指银行向借款人发放的用于购买、建造各种类型住房的贷款。贷款期限最长不超过30年。个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准） （2）个人二手房贷款 是银行向借款人发放的用于购买售房人已取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的个人住房或商用房的贷款。 （3）个人住房转按揭贷款 是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因，房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由银行为其做贷款转移手续的业务。 3、个人住房组合贷款 （二）还款方式和还款金额 1、首付款。 申请住房消费信贷时银行不会给与全额贷款，一般会要求借款人支付房屋总价款的20%-30%，这笔资金成为首付款。 2、期款。 借款人在获得住房贷款后，须定期向银行归还本息，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法、等额递增还款法、等额递减还款法和等额本金还款法每月偿还。 （1）等额本息还款法 指在贷款期限内每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息的还款方法。 适合人群：收入处于稳定状态的家庭，如公务员等，这也是目前绝大多数客户采用的还款方式 优点：借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便贷款人合理安排每月收支。 （2）等额本金还款法 指在贷款期限内按月偿还贷款利息和本金，其中每月所还本金相等。 适合人群：适用于目前收入较高但预计将来收入会减少的人群。 等额本金还款法的特点是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还