实质选择权在都市更新上应用之研究-以台中市体二用地为例.pdfVIP

2010 產業管理創新研討會 實質選擇權在都市更新上應用之研究 -以台中市體二用地為例 凃新 南 王昆偉張筑鑫 江淑鈴張芷瑜 蕭萬祥 修平技術學院 財務金融系 摘要 擇權的價值來自於外來市場的不確定性 ，其分析一 併考量了未來投資時可能面臨的狀況 ，此種特性與 本文以2000 年Capozza and Li所提出的實質 實際的投資環境相符 就土地投資計劃及具有選擇。 選擇權的模式處理未開發的土地 ，在 Capozza and 權價值 因此土地於投資開發前亦具有選擇權價值， Li理論中 ，將傳統的NPV 法之土地開發成分析法 及因應市場變化可選擇開發的時機 。 計算在未考慮選擇彈性下的 NPV及 IRR ，以往的 NPV 未將決策者的決策管理彈性納入考量中，都 2實質選擇權相關文獻回顧. 是以擴張 NPV 法之衡量方式漸成為資本預算決策 方式。Capozza and Li 將實質選擇權的概念修正過 Capozza and Li (2002)提出淨租金( 收益)為呈 去傳統的NPV及 IRR 。 現隨機變動 ，成長率不確定性及資本密度為變動的 情形下之土地開發決策模型解釋影響土地開發時， 1.緒論 機相關因素。於實質選擇權相關理論中，在不可回 1.1研究動機及目的 復性及未來不確定性等條件 。土地開發時機將較基 於傳統財模型之IRR及 NPV 法則下所評估開發時 從以往傳統資本預算評估法主要以 NPV 法則 機延後 ，並修改傳統IRR及 NPV評估模型 ，並推 最為普遍 ，即當一個投資計劃之 NPV 小於零，則 導出有關土地最佳開發時機準則。其結果呈即使在 不應該進行投資 ，反之若一個投資計劃之 NPV 大 未來情況確定的情況下，若預期收益流量呈現成長 於或等於零時 ，則應該進行投資 ，且NPV愈高對 趨勢 ，使 NPV 大於 0 ，開發計劃依然會延後 。 計劃案愈有利 。Dixit Pindyck(1993)指出 NPV 法 Capozza and Li 推導出利率的提高將促使開發時 則隱含的前提假設為下列二者之一 ：(1)投資是可 機提前。利率的增加將提升門檻 IRR 以及投資計 回復的 。(2)如果投資是不可回復的 ，則必須現在 劃 IRR ，若投資計劃 IRR 增加幅度大於門檻 IRR 立刻進行投資，否則永遠沒有機會進行投資 。然而 增加幅度 ，利率提高將促使計劃提前開發 。 就現實狀況來看 ，大部分投資決策是不可回復旦可 Cappozza and Li 在模型中指出不確定素並非利率 延遲的 ；若未來市場狀況確定 ，利用傳統的 NPV 提高情之下促進開發之必要條件 ，高的成長率已經 法則來評估投資決策應屬可行 ，但實際上 ，投資開 足以促使這類情況發生 。另外當成長率為正時 ，高 發者往往是面臨著不確定的市場狀況 ，此時若僅以 的波的性增加了促進開發的可能性 ，且若成長為零 傳統的 NPV 法則來衡量投資決策 ，在無法將不確 時 ，高的波動性仍會造成這種利率對開發的正面影 定因素納入考量情況下可能使的開法者選擇次於， 響 。 佳的時機投資而無法獲的最大利益 。 3研究設計. 由於投資決策具有不可回復性 、不確定性及 3.1 土地開發分析介紹 投資時間彈性的特性 ，加入選擇權考量的擴張 NPV 法則