保障房建设LPFs融资模式探讨_王勇.pdfVIP

全国中文核心期刊 财会月刊□ · 保障房建设LPFs 融资模式探讨 王 勇 （广西师范大学经济管理学院 广西桂林 541000 ） 【摘要】我国已有的房地产信托业务主要集中在商品住房领域，随着“新国八条”为代表的新一轮针对商住房的调控政 策的实施，保障房数量可能将超过商住房，我国地产行业的信托情况将发生改变。保障房在未来很可能成为信托资金在房 地产领域的重大机遇与盈利点，因此，探讨缺乏资金来源的保障房项目与缺乏投资渠道的市场资金的对接问题，对于运用 商住房的LPFs 融资模式具有深远的现实意义。 【关键词】保障房 房地产信托 LPFs 融资模式 保障性住房，是与商品住房相对应的一个概念。保障房是 在生产、流通、消费过程中也都需要资金维持。随着保障房大 指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价 规模建设，在经营阶段和投入使用阶段都需要大量的资金， 格或租金的住房，由廉租房、经济适用住房和政策性租赁住房 因此保证其资金需要量是一个不可忽视的问题。 构成。2011 年“两会”提出的加快建设保障性安居工程，不仅 （2）资金周转期长。保障房从土地出让、开发建设，到使 对改善民生、促进社会和谐有着重要意义，而且对相关产业的 用，一般需要几年时间，相比商住房，其回收资金速度比较慢。 发展有着一定的带动作用，并为扩大消费创造有利条件。根据 如果把保障房租赁给使用者（廉租房、政策性租赁住房），通过 2011 年“两会”公布的计划，在“十二五”期间，2011 ～ 2012 年 租金来回笼资金，则需要更长的时间。 每年建 1 000 万套保障房，后三年再建1 600 万套保障房，使 2011 年保障房建设需投入1.3 万亿元，目前解决这个资 保障房的覆盖率从十一五期末的8％ 提高到20％ 。2011 年拟 金确定的途径有三个：一是各地政府土地出让金中划拨10% 投资 1.3 万亿元建设1 000 万套保障房，依此推算，五年总共 ～ 20% ；二是住房公积金贷款的10%；三是中央财政拨款。2010 3 600 万套房就需要4.7 万亿元建设资金。可见，解决资金来 年土地出让金2.7 万亿元按最高划拨额20%可解决5 400 亿 源问题将是保障房建设工程的重点与难点。 元；2010 年公积金划拨了493 亿元，如按保障房同等增量 契约型上市房地产基金（LPFs），是房地产信托投资 70%计则2011 年为838 亿元；财政拨款约1 300 亿元。三者相 （REITs）中的一种。LPFs 是以契约型基金形式发展房地产投 加后，资金缺口至少还有5 462 亿元，占总资金需求近50% ， 资信托的可在交易所上市的基金产品，由基金管理公司、LPFs 其占比详见图1。 基金持有人、托管机构组成，主要投资于可产生稳定租金收入 公积金贷款6% 中央财政拨款 的房地产，通过管理公司的专业管理实现基金单位的增值。 10% REITs 在我国的商业地产和工业地产领域的应用比住宅市场 更为广泛，原因在于前者回报率相对较高，投资于住宅市场的 信托资金也主要集中在商业住宅，目前还设有房产信托投资 土地出让金 资金缺口 基金投资于保障房。保障房作为政策导向的产品，有着巨大的 划拨42% 42% 发展空间，如果信托公司通过合法途径对保障房进行融资建 设，这不仅可以解决保障房的资金来源问题，而且可以为信托 公司在当下的宏观经济环境中提供一条新的出路。交易所上 图1 2011 年保障房建设资金来源及缺口情况 市的LPFs 作为REITs 采用的一种解决流动性的安排，与保