振宁商厦策划案.doc

目 录 前 言 项目市场判断 一、地块所处街区功能分析 二、地块所处区域商圈分析 三、区域楼盘分析 四、地块SWOT分析 五、项目市场定论 第二章 项目发展定位 一、开发理念定位 二、市场定位 三、形象定位 四、项目命名 第三章 产品定位 总体规划 产品规划 功能定位 四、商场经营定位 价格定位 收益还原法价格测算 市场比较法价格评估 市场需求及产品档次、定位均有利的价格支撑点 客户定位 一、酒店式商务公寓目标客户的定位 二、商业物业目标客户的定位 第六章 销售及推广策略 一、商场部分营销推广策略 二、公寓部分整合营销推广策略 三、项目总销售控制 第七章 项目投资及经济效益分析 一、技术指标 二、成本测算 三、销售收入 项目的销售组织与管理 第九章 项目的营销周期及目标 第十章 项目效益评价 第十一章 项目营销策划代理 后语 前言 振宁大酒店（原名）位于城北区核心商圈——南棉商业街内，地段优势可谓得天独厚，如何利用地块资源的优势， 创造地块价值利润的最大化，以及如何明确开发思路，确定项目开发在整体市场中的地位；如何降低开发风险，寻找可深入挖掘的有利因素等这一系列的问题，是开发商进行项目开发前所必须明确的。 针对这些实际的问题，作为房地产专业代理的俊地公司，结合项目的自身质素，提出有针对性的营销策略和相应的市场定位与产品定位建议，从整体上提 高本项目的总体质素和市场竞争力，对此本公司对项目进行以下营销策划的阐述，希望能为开发商优化项目提供参考依据。 第一章 项目市场判断 一、地块所处街区功能分析 是城北核心的商业中心 项目地处城北区南棉商业街内，已形成了城北区的商业中心，周边聚集家居布艺、汽配、农机、建工机械、家具、美食街等专业市场，形成了城北区的商业中心。 是城北区购物休闲的集中地 南城百货——城北最大的购物超市，开创了城北时尚生活的新纪元，与南棉商业街及朝阳溪绿化公园、友爱休闲广场共同构筑了城北购物休闲的中心。 是城北最大的居住生活社区 南棉街、衡阳东路、友爱南路、北湖南路、唐山路、中华路东段一带，聚集100多家的国有单位及私营企业，居住人口将近10万人，住宅小区星罗棋布，尤其以南棉生活区居住人口最为密集，近3500户居民约15000人口形成城北最大的居住生活社区。 是城北典型的工矿企业生活区 周边单位为配件厂、南棉厂、印刷厂、专用汽车厂、烟厂等，居住形态多是70年代至80年代的建筑老式房屋，户型以一房和二房为主，面积约45㎡左右，而90年代初的房屋多为集资房或福利分房，以二房居多，少数三房，面积大约60～90㎡左右，但户型设计已落后于时代，房屋外观显得陈旧，物业管理不到位。 是城北交通最便捷的路段 进入城北区的公交车共28路，而南棉街东西两侧的主干道共有15条公交车线路穿过，占城北总公交车系统的54%，是通往城市各区域的交通要塞，是城北最为便利的交通路段。 是城北生活配套最完善的街区 步行10分钟繁华指数： 1000多间各类门店铺位； 5家银行；（工行、建行、商行、中国银行、邮政储蓄） 10多家酒楼食肆；（多美丽、上岛咖啡、金大陆酒楼、铁唐巷美食街等） 1家邮所（南城百货邮政所） 3大市场；（唐山花卉市场、家居布艺一条街、摩托车销售一条街） 1所幼儿园；（南棉幼儿园） 2所小学；（南师附小、友爱路小学） 2家中学；（十三中、旭东职业技能学校） 1家医院；（瑞康医院） 3个肉菜食品市场；（南棉综合市场、唐山菜市场、鼎盛菜市场） 2家中小超市；（南城百货、乐佳超市） 1个休闲设施；（朝阳溪绿化公园、友爱广场） 2个体育运动设施；（南棉羽毛球球馆、南棉泳场） 街区综述： 本项目所处的街区是城北居住人口比较集中的区域 ，人口密度大、居住氛围浓厚；众多专业市场聚集，商业活动频繁、地域商业个性化；居住配套相对成熟，但居住环境老化，市政环境有待改善。 二、地块所处区域商圈分析（以南棉街为中心的城北商圈） 1、距项目1.5公里居民容量、距离分析图 2、距离项目２公里以内的专业市场分析图 注：距项目2公里范围内拥有6大专业市场，拥有经营户约900户。 3、离项目１.５公里内的饮食消费场所分析图 注： 南棉商业街饮食业占城北餐饮业市场份额的20%。 南棉商业街及铁唐巷是城北区餐饮业的集中地，二者占总城北餐饮业的45%，是城北区饮食消费的集中地。 路段 住宅 写字楼 商业铺面 备注 明秀路 7－10元/㎡ 量少 13元/㎡ 量少 40－60元/㎡ 量缺 各物业出租率较高，达到85％以上 衡阳路 8元/㎡ 量少 15元/㎡ 量少 40－70元/㎡量少 各物业出租率较高，达到85％以上 友爱南路 7－10元/㎡ 量少 16－22元/㎡ 量少 50元/㎡ 量缺 各物业出租率较高，达到85％以上 友爱北路 7