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偷面积被禁？学标杆这样提高得房率 2014-12-3018万地产人在读明源地产研究院 ?如何提高得房率？首先通过合理组合交通核来降低公摊面积，其次从平面和立体两条路径上进行户型创新设计，提高附加值空间，第三是减少垃圾面积。 高得房率一直是楼盘营销时屡试不爽的终极手段之一。但新版《建筑工程建筑面积计算规范》自今年7月1日起实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。在降低购房者的单价成本这条路子被堵上后，如何提高购房者的得房率？明源地产研究院为您归纳出以下几大招式： 一、合理安排组合交通核，适当降低公摊面积：1.公共用房不能一味降低面积，必须先明确其功能和效益 公摊面积包括两个部分：第一是电梯井、楼梯间、大堂、公共门厅、过道、变电室、物业管理用房、垃圾道、通风井、配电间、地下室等为本幢服务的公共用房和管理用房等。第二是套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙，外墙（包括山墙）墙体水平投影。 如大堂、物业管理用房、垃圾道等公共用房和管理用房，由于常被消费者认为是“虚的”，所占面积太大无益，因此有些开发商会投其所好，打出低公共设施比、高得房率的策略。但事实上，并非降低公共设施的面积占比，就能为购房者提高实惠。 如宽敞的门厅、大堂和走道等设置，不但能彰显出楼盘的档次，并具有保值效果；而如地下室的商业空间、会所、停车位等设施，是可以收取租金或使用费的，对于分摊设施的购买者而言，相当于购买了能产生收益并具增值空间的投资标的。 因此，不能为了提高得房率，一味压缩公摊面积，这样不仅降低住宅的舒适度，而且还可能让住户蒙受损失。 但开发商可以通过对交通核的合理组合来降低公摊面积。 2.对于多层、高层板楼而言，在交通核设计上运用下列组合方式，可降低公摊面积： （1）采用对面式设置，电梯井和楼梯间相对设计，这是一种最常用的布局形式。楼梯休息平台、电梯等候和管井检修共用一个空间，交通空间集中，争取了进深，节约了面宽；同时，楼梯，电梯均能直接采光；比较明亮；但因为公共空间过于集中，比如管井位置的设置，容易对入户行为造成一定干扰；而且入户门的设置容易出现正对卫生间门的情况，需要做玄关处理。 （2）采用错位式设置，楼梯、电梯间、入户空间及检修空间合为一体，占用的公摊面积小；同时，电梯间设于中部，节约了北部的面宽；但电梯离入户门太近，容易造成噪音干扰。不过楼梯、电梯、入户空间均能直接采光，通风性较好；这也是经济型住宅常用的交通核设置方式。 3.塔式住宅中，可降低公摊面积的交通核组织方式： 对于一梯多户的塔式住宅而言，由于各户都需要围绕交通核布置，因此交通核的设计往往成为套型设计的核心。周燕珉老师就曾说过：正确处理公共交通空间与各户的关系，合理安排各户的入户位置，可以有效利用套内面积，避免“黑房间”的产生。 在塔式住宅中，如下图这类交通空间组织形式相对而言最节省公共面积。 上图的交通核被设计成两列垂直交通空间夹一条公共走道，这种组合形式将候梯厅与公共走道合并，是最为节省面积的做法，也是经常在项目中采用的交通核组织形式。可将这一功能关系竖向或横向排列，则会得到各套型不同的入户位置。 （1）竖式交通组织：这种设计，使候梯厅通过北侧走道可获得间接采光通风，避免了暗室的问题。 （2）横式交通组织：此类候梯厅北侧被楼梯间阻挡，采光通风稍弱。 二、通过创新户型设计，增加附加值空间，提高得房率1.设计高度＜2.1米，窗台高度＞45厘米的凸窗（不算面积） 普通凸窗在小户型中应用较多，但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此，业内人士给出的应对之策是：将窗台高度做大＞45㎝，凸窗高度＜2.1米。如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决90㎡做三房过于紧凑的缺陷。 举例：在万科那款红透2014年的18平米“超小户型”中，就通过使用飘窗设计，极大延展了客卧空间。而且飘窗下方设计为打开式的储物柜，还增加了超小户型的储存功能。 2.设计可局部拆卸内凸窗（不算面积） 在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗高度不超过2.1米，上层空间0.7米左右用于储藏空间（如下图）； 业主在装修期间，可将横梁“拆卸”，使原本2.1米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。如上图，顶柜为可以打掉的部分的上梁。业主装修时将其打掉，则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高（如下图）。 3.利用设备平台（不算面积） 在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，对设备平台的规定并未出台新政策，因此，可以认为，开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。 举例：金地未未来这个项目之所以如此经典，就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。比如利用设备平台作为可改造