房价的综合成本计算.docVIP

房价的综合成本计算 房屋成本构成的要素很多，包括土地成本、拆迁成本、设计费监理费审计费、建安成本、配套成本、资金成本、管理成本和税费等，这些都是刚性成本，弹性很小，最多是在设计优化、造价控制和项目管控方面做文章。 当然，还有许多不能公开不可告人的隐性成本如行贿公关等成本，所以，算房屋真实成本估算非常复杂，还测不准。 土地出让金根据项目所在地地段等级、用途、容积率、使用年限等因素来确定，这些因素很难定量，所以导致官商勾结和土地出让过程中的大面积腐败。而土地招拍挂完全由市场来决定价格，可减少腐败，价高者得。有些开发商不惜一切代价拿地，志在必得，结果导致土地价格暴涨。由于土地的稀缺性和不可再生性，土地价格的趋势是不断上涨的，因为中国是人多地少，土地供不应求。土地价格的暴涨无不打入房屋成本中，高土地价格必然导致高房价。 土地成本是随土地市场波动，很早拿的地，土地价格极低，土地成本几乎可忽略不计，而这几年拍卖的地，价格奇高，有的地王，仅楼板价好几万一平，比周边的房子还贵，面粉比面包贵。当然，开发商是预期未来房价上涨土地升值，否则，不可能积极拿。政府一直在打压房价，但开发商一般也不会低于成本价出售。我看到一些开发商迫于调控压力和资金压力，以接近楼板价卖房，几乎是亏损的或不赚钱的。 土地价格不能直接摊到房价，需要折算，应以楼板价计算。所谓楼板价就是土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后