景气度下降 中国房地产06年前景不容乐观.pdfVIP

ＤＤ丨 ＷＷＷ．５ＡＴ．ＣＮ丨灯具分销 丨 景气度下降中国房地产06 年前景不容乐观 如果说2004 年中国房地产市场表现出来的态势是谨 慎乐观、有惊无险的话。那么我们对该行业在2005 年的评 价是十分谨慎的，2006 年则是不乐观的。我们认为，中国 房地产市场的景气度已经开始离开本轮周期高点，正在步 入周期的调整阶段。 1、政策评估 利率、汇率成房地产业风向标 ＤＤ丨 ＷＷＷ．５ＡＴ．ＣＮ丨灯具分销 丨 土地政策不会有根本性调整 虽然土地拍卖政策在2004 年出现了各种各样的问题， 但是政府在2005 年对土地政策依然不会有根本性的调整。 因为土地作为地方政府的收入来源已经表现为刚性特征。 拍卖土地价格的居高不下，以及房地产开发商无法轻 松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是2005 年的一 个市场特征之一。政府在土地政策的不让步、消费者趋于 理性的消费，使得房地产开发商不得不让利销售。我们预 ＤＤ丨 ＷＷＷ．５ＡＴ．ＣＮ丨灯具分销 丨 计2005 年土地拍卖市场可能呈现出的情况是：前热后冷的 局面。 资产证券化是房地产信贷热点 2005 年房地产信贷的亮点将在银行房地产信贷资产 证券化方面。由此可能带来房地产基金开放试点，从而与 以上政策形成良好的资金对接。由于房地产基金投资组合 的要求，也使得房地产开发项目得到部分关照。但是其中 更多地表现为个案。 ＤＤ丨 ＷＷＷ．５ＡＴ．ＣＮ丨灯具分销 丨 政府对房地产开发企业的信贷政策将更加向大型企业 倾斜。目前全国范围内能够得到银行大额授信的房地产开 发企业不到20 家；能够得到银行信贷顺利支持的在200 家左右。 由于受到消费周期和利率周期双重影响，预计2005 年个人房贷市场增长率将继续下降。 香港房地产基金市场可能在2005 年有实质性的发展。 随着香港证券交易所对房地产基金投资地区和对象的放 ＤＤ丨 ＷＷＷ．５ＡＴ．ＣＮ丨灯具分销 丨 松。内地部分房地产项目将首先受益，并且内地物业资产 打包在香港发行基金的可能性也在上升。 加息周期将持续18 个月 2004 年10 月29 日央行首次加息的真正影响可能在 2005 年第二季度才能显现。甚至不能排除在 这个过程 中，央行进行第二次加息。人民币加息主要是对国内房地 产消费者和投资者有所影响。而美元持续加息对海外投资 者影响也值得关注。 ＤＤ丨 ＷＷＷ．５ＡＴ．ＣＮ丨灯具分销 丨 中国需要一个完整的加息周期，因此，我们预计此轮 加息周期长度为18个月，个人房贷利率将达到5.8%或6.5% 的水平。 加息将不可避免地改变房地产消费者消费预期，使得 房地产消费中的投资者深受影响，并且使其中各类的在房 地产方面投资、消费的透支者得到一次房地产风险教育。 人民币汇率调整对高端楼盘冲击最大 人民币汇率是否在2005 年有所调整，我们无法知道。 ＤＤ丨 ＷＷＷ．５ＡＴ．ＣＮ丨灯具分销 丨 但是它的动向将直接影响海外投资者和部分国内投资者在 房地产市场的投资行为。我们认为人民币汇率调整存在以 下三种情况，可能对2005 年高端楼盘产生不同影响。首先， 如果人民币汇率出现调整，部分地区的高档楼盘价格就会 出现飙升，部分地区房地产潜在泡沫和泡沫倾向将显性化， 甚至由此吹爆；其次，如果像目前情况，人民币汇率处于 传闻或猜测阶段，由于朦胧升值预期使得海外资金不断地 涌入。特别值得提到的是中国台湾地区、韩国、日本等地， ＤＤ丨 ＷＷＷ．５ＡＴ．ＣＮ丨灯具分销 丨 由于它们本币近期兑美元升值明显，加上人民币与美元挂 钩的特征，使得其中追求利润资金投入人民币资产之一 ——房地产将无法阻挡。最后一种可能是，如果政府明确 表示人民币汇率在2005 年不做调整，那么将影响外资的流 入速度与规模。同时期间美元利率的继续调升也将成为海 外投资中国房地产的一个变数。 我们预计国内高档楼盘在2005 年海外推销将是一个 必然选择。海外华人将是一个重要消费群体。而2004 年年 ＤＤ丨 ＷＷＷ．５ＡＴ．ＣＮ丨灯具分销 丨 底到2005 年第一季度是一个较佳的促销时间段。 2、景气分析 投资与消费景气度逐步降温 宏观层面：涨幅较大城市难以持续上涨 由于2003 年6 月以来，政府土地政策和消费信贷政策 收紧，使得中国房地产市