九洲天虹广场综合体多米诺骨牌.pptVIP

通过可售住宅、写字楼/公寓，商铺，尽可能增加现金流入量和商业合理定位，持有合适体量是保障项目资金平衡的两个重要方面 因子 城市商业中心 City Center 超级区域商业中心 Super Regional Center 区域商业中心 Regional Center 社区商业中心 Community Center 邻里中心 Neighborhood Center 选址 城市中心区域 区域中心/城市新区 区域中心 居民区附近 居民区附近 交通 城市主干道旁/轨道交通 城市主干道/轨道交通 区域中心主干道旁/轨道交通 社区主干道旁 社区主干道旁 规模 6-10万平米 超过8万平米 5-8万平米 1-4万平米 0.3-1.5万平米 辐射商圈 可覆盖20-40公里 可覆盖10公里或以上 可覆盖5-10公里 可覆盖3公里 可覆盖1-2公里 商业概念 国际品牌+时尚 大众品牌+时尚，业态类型较区域中心更丰富 大众品牌+时尚 大众品牌+便利 便利 建筑形式 通常是封闭的MALL 通常是封闭的MALL 通常是封闭的MALL MALL或开放式 开放式 主力店 0-2个主力店，多个次主力店，占比30-50% 多个主力店/次主力店，占比50%-70% 1-2个主力店，多个次主力店，占比50-70% 0-1个主力店，多个次主力店，占比40-60% 1-2个次主力店，占比30-50% 代表案例 深圳万象城、广州天河城、香港IFC MALL 重庆北城天街、深圳益田假日广场、广州海印又一城 香港沙田新城市广场、上海西郊百联、北京新中关、 深圳花园城中心、深圳嘉信茂 香港：将军澳中心、青衣城、愉景新城、荃湾广场 美国新泽西州New Community Neighborhood Shopping Center，苏州工业园区邻里中心（新加坡模式） 资料参考：美国购物中心协会、第一太平戴维斯 根据美国购物中心协会、第一太平戴维斯研究成果，城市级商业中心规模不超过10万方 纬度四：根据国际经验理论来定规模 纬度二：不同区域的购物中心业态构成对比图 纬度一：中国购物中心业态构成一般情况统计 根据区域发展趋势及城市商业发展需要，从满足区域家庭消费所需，逐步向享乐型购物转变，塑造辐射全南昌乃至江西省的城市级商业中心 纬度三：借鉴成功案例 纬度四：地铁开通对业态的影响 项目发展初期利用餐饮、休闲娱乐打造特色商业聚集人气，参考目前购物中心的业态配比即购物：餐饮：休闲娱乐=5:2:3的黄金比例，结合商业发展逐步升级，向享乐型购物转变，增加体验式购物，以体验式购物为主承担城市副中心商业功能。 Q2：如何通过业态设置，降低商业持有风险？ 初期超市主要以连锁品牌超市为主，百货以天虹百货等适合区域消费传统百货为主，根据区域及城市发展情况，提升为精品超市、君尚百货等高档品牌为主 项目发展初期 项目发展后期 百盛、中山路天虹、财富商场等高档商场较少，LV、GUUIC、巴宝莉等国际一线品牌均未进驻，后续需要借助良好的商业平台进入南昌市场； 天虹自身品牌优势，前期天虹商场可以满足区域型购物需求，后续进入君尚百货可整合天虹百货、店中店进行品牌的全面升级，采用超级商场的理念运营。 商业定位 住宅定位 写字楼定位 一站式休闲购物体验中心 一线高端品牌华中总部基地 南昌国际贸易中心 未来城市中心稀缺高尚精品住宅 站在大型商业和商务基础上定位 站在大型商业基础上定位 做足经济指标，4.7万方，站在大型商业和商务基础上给住宅定位 不浪费经济指标 做足4.7万方 Q3：住宅做多少，怎么做？ 项目地块经济指标 宗地内住宅建筑面积不超过4.7万平方米； 住 宅 价 值 提 升 的 过 程 区域三房产品未来2-3年持续占据主流需求并比重上升，两房逐渐弱化。四房产品也将有较为明显的上升空间。 纬度1：市场支撑 纬度2：地段支撑 纬度3：项目商业支撑 纬度4:项目写字楼支撑 纬度5：项目产品支撑 未来城市中心稀缺高尚精品住宅 本案位于朝阳新城金融中心地段，地理位置优越 本案10万方的商业带来的休闲娱乐配套势必拉升住宅的价值 本案写字楼的高收入商务人士必然产生置业需求 精致景观打造、舒适户型设计、贴心管家服务 5个维度支撑住宅的定位：未来城市中心稀缺高尚精品住宅 维度2：户型诉求 维度1：物业诉求 维度3：面积诉求 区域产品诉求主流 从三个客户诉求的变化趋势，得出未来区域住宅产品诉求主流，从而得出我们应该做什么样的产品 客户诉求演变推导产品法——中原独创 高层产品未来2-3年持续占据主流需求 纬度1物业诉求 三房产品未来2-3年持续占据主流需求并比重上升，两房逐渐弱化。四房产品也将有较为明显的上升空间 维度2户型诉求 未来2-3年面对首次改善型的刚需客户100-110平米及120-140平米户型持