房价调控与发展方式转变.docVIP

房价调控与发展方式转变 2010年4月6日 　 本文根据华生教授2010年4月6日在《经济观察报》和上投摩根在中国人民大学主办的论坛“从两会看中国”上的发言整理而成。 　　大家晚上好，非常高兴能到人民大学来跟同学们交流。因为这一次《经济观察报》出的题目是从两会看中国，两会上最热点的一个话题就是房价，而且两会的议论对房价后来的调控也产生了重大的影响，尽管产生的影响在我来看方向上可能是有误导的，因为在座的相信大多数是学习经济学的，学习经济学最关键的是从身边的，我们每天发生的现实当中去独立地找出它的本质的关系。流行的观点包括媒体上的，两会的，包括政府的，未必是正确的。 　　就房价而言，大家知道是两会上代表委员们谈论最多的，当然可以理解，大多数代表委员不是专家，所以说外行话的很多，但是确实反映了一个什么东西呢？反映了房价已经成为全民关注的一个焦点。我们知道北京市为了避免房价问题被炒作，本来北京预定拍卖的几块地，专门推迟到两会后去拍卖，两会之后拍卖又出现了几个地王。而且都是被中央国企下面的企业拿走了，所以接着又引起一个连锁反应，就是有关方面受到批评，急急忙忙做出决定，要求78家非主业的中央企业退出房地产，媒体上也有很多报道和评论、炒作，我不知道大家怎么看这个事情，在我来看这个基本的方向是完全错误的。 　　如果今天是课堂我就会先让同学来回答这个问题。因为任何一个商品永远不会因为制造商品的人多了，会使价格上升。把78家企业赶出去，不让他们造房子，房价不会因为这个下降，如果真要下降我们学经济学的就可以全部回家了。但是为什么大家会相信这个反经济学的逻辑，要赶盖房子的人走呢？包括我们媒体上大家都在讨伐央企，说它退得还不够彻底，诸如此类。 　　为什么会认为一部分企业，如央企全部都退出去，对房地产降温有好处，为什么会产生这样的看法？可能是因为比如说产生了地王，其实没有央企，也有别人做地王。不错，产生了地王以后至少一段时期当中对市场心理会产生一定的作用。但是如果从这个角度，学经济学的同学马上会问一个问题，这个影响太小了，还不如明天地铁通了，它的推动比产生一个地王的推动大得多，这样是不是意味着我们下面就不能再修地铁了呢？或者说新的基础设施、新的道路、所有交通的改善都会提高土地以及房产的价值，这样是不是这些都应该停下来，让交通变得特别困难，所以房价就很低，我们就很高兴？ 　　我提这样的问题，因为这样的东西打开报纸，打开电视大家都在谈论，认为这些是对的，但是经济学告诉我们，他们显然都是错的。盖房子只是这个当中的一个环节。学经济学的简单道理就是供给和需求。有一句话说你要教给一个鹦鹉说供给和需求，鹦鹉就成了半个经济学家。现在房地产之所以是这样一个情况，房价之所以居高不下，越调控越上，最主要的确实是在供给和需求两个方面，都出现了很大的问题。从供给方面来说，首先还不是别人，是中央政府。因为我们知道我们的土地供应是严格按照计划供给的，为了保住18万亩土地红线，土地首先是国家有计划分配给各个省市，各个地方。我们这个计划的制定本身就存在严重的问题。这个严重的问题是跟我们现在畸形的城市化是有关系的。本来城市化就是农民进城，农民进城不会造成土地供应的紧张。我相信在座有一些人在农村待过，我在农村干过很多年。中国农民平均每人占的宅基地是两百平米，一家三四口人就占一亩多地。而在城里如果住在十层楼上，除以十，一家才占十平米，而在农村他占了一亩多地，就是六百多平米。农民进城应该节省出大量的土地，土地供应应该是非常宽裕的。但是我们走了畸形的城市化道路，就是将近一亿六千万农民工进了城，再加上他们的家属还有两三亿，他们离开农村但是没有离开土地，他们没有能够在城市落户，所以他们同时还占住了在农村的宅基地和承包地，甚至我们号召要建材下乡，让他们在离开的地方进一步盖房子。 　　这样由于农民进了城，一亿多人到了城里面，但是他们在农村的土地不能够释放，为了要保护、保持耕地，就要控制城市建设用地的供给，这样就使得我们整个的土地供给处在一个非常紧张的状态里面。我们整体的城市土地的供给，没有能够适应我们这个城市化进展，其原因是跟我们这个特殊的畸形的城市化道路有关。以至总理到地铁站去慰问建筑工人的时候发现他慰问的全是农民，因为我们的建筑工人全都是农民，不是工人。这是我们现在特殊的现象，一百年前农民进城是工人阶级的先驱，一百年以后他们再来就成了农民工，所以这是我们土地供给紧缺的第一个根源。 　　第二道是地方政府，这是大家关注比较多的，待会儿我还会讲这个问题，地方政府因为所有的土地必须经过地方政府收储以后进行拍卖。但现在对招拍挂的批评也是不对的，没有招拍挂之前谁有关系就可以拿到土地，招拍挂至少像我们高考入学制度一样。高考制度有无数的问题，但是它最起码提供了一个公平竞争的环境，招拍挂也是这样。如果房改改掉了招拍挂