企业物业管理的自行管理与委托管理模式比较研究.pdfVIP

簧 蠹 l| 企 妲 缝 髓 ■ 【摘要】本文基于企业物业管理当前主要采用的自行管理 强，引入职业经理人机制的委托管理模式，将成为企业物业管 与委托管理两大管理模式 ，以及企业物业管理实施主体 的不 同 理的未来主要模式。 比较分析 ，了解两大模式 的优劣势 以及在我 国未来的发展趋 二、企业物业管理 自行、委托管理模式的内涵与优劣势比较 势，揭示 了我 国企业物业管理模式的选择条件 ，旨在促进业界 1、企业物 业管理的 内涵比较 认清优化物业管理模式。研 究发现 ，业主 自主管理模式 因节约 企业对物业进行自行管理 ，也称之为自管，是由企业业主 了企业成本费用将保持其对物业管理市场份额的 占有 ，而委托 直接管理自己的物业。根据物业管理实施主体的法人地位，可 管理模式势必逐步引入职业经理人机制 ，引领我 国企业物业管 以划分为企业下属物业子公司、企业物业管理项 目部或管理中 理模式实现更高效的转变。 心，但随着物业业务的不断发展 ，无论项 目部门或是管理中心， 【关键词】物业管理 自行管理 委托管理 都必须发展为具有独立法人资格的公司。 一 、 引言 物业管理的委托管理模式是基于物业管理权利主体与业 企业物业管理模式 ，是指企业物业管理工作通常采用的标 务实施主体的分离，由企业委托专业物业公司或机电、保洁、绿 准形式 ，而当前物业管理模式的划分标准主耍是基于权利实施 化等专业公司从事项 目管理。委托管理模式分类较多，分为拿 主体不同，将企业物业管理的主要模式划分为：自行管理、合作 权委托、委托代理监管、并行委托等主要形式。 管理和委托管理。当然，还有一些其它划分标准，如根据物业管 2、企业物业管理模式的优劣势比较 理服务采取的手段不同，企业物业管理模式分为开放式管理与 企业物业自行管理具有明显的优势，由于从属于或曾经从 封闭式管理，智能网络化管理模式与一站式管理模式等等；而 属于企业本身，物业管理的机构、人员以及财务系统都与企业 根据企业物业费用的实现形式来看分为酬金制与包干制。从物 是一体的或与企业是集中管理模式下的分支体系之一，因此， 业管理的其它方面来看，还有治理方式不同，组织性质的区别 企业物业的自行管理存在天然的优势——与企业业主的密切 等划分标准。近年来，物业管理行业的发展迅速，关于物业管理 联系。从经济意义出发，企业业主作为物业权利所有者，物业管 的研究主要从法律、合同方面研究了物业管理全力主体与业务 理公司或部门作为物业业务实施者(管理者)，二者之间必然存 责任主体的矛盾以及如何从制度上保持独立与协调，才能实现 在着 “所有者——管理者”之间的信息不对称矛盾，这就会导致 物业管理的效率与良性发展。总的来说 ，物业管理模式从形式 信息不对称容易引起的管理成本问题。显然，企业物业的自行 上看是物业管理任务的发包分派方式，而物业管理模式的发展 管理，可以减轻信息不对称问题引起的主体之间的矛盾问题。 将表现为物业管理项 目或服务内容的发包分派方式再组合 ；从 如企业内部上下级沟通的便利性 ，信息的互通性 ，无论是物业 本质上看是物业管理实施操作权及相关责任与风险的转移 ，是 管理运作上的便利性还是体现企业管理文化的直接性 ，都可以 在 当前阶段为提高物业管理服务效率选择的专业分工与合作 予以实现；同样，物业管理过程中如果需要上级企业的支持，无 形式。诚然，不断实现物业管理模式的优化，不仅利于物业自身 论是新制定制度的批准还是某些服务功能的增加 ，相对于呈分 的增值保值 ，对于企业主营业务与物业业务或是企业与专业的 离状态的独立物业管理机构来说 ，自行管理模式有明显的优 物业公司来