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投资理财 城市新建城区房地产市场分类研究 辽宁省住房和城乡建设厅 张阔 摘要：近年来全 国各地兴起 了新城建设的浪潮，对国民经济发展和 市的典型。现代运输业兴起之后，特别是近几年随着我国基础设施建 改善民生产生了积极影响，同时也引发了一些社会问题。本文依据城 设速度的不断加快，一批 “空港新城”、“高铁新城”拔地而起。这类交通 市功能定位对新建城区进行分类，并根据不同类别新建城区的特点及 新城以空港、高铁站为中心，以运输业为核心，依托区位、交通优势 ，在 现状对房地产市场在新城建设中的作用进行 了研究，以探索新型工业 港站周边地区发展而成的具有城镇性质的新型功能区。比较典型的代 化、信息化、城镇化、农业现代化进程中新建城区房地产市场的发展方 表是韩国的仁川空港新城和国内的天津空港经济区等。 向。 二、各类新建城区房地产市场的特点分析 关键词：产业新城 行政新城 居住型卫星城 交通新城 各类新建城区有一定的共同特点 ：基本都位于主城郊区或直接与 主城连接的类似区位 ，与原有的主城区相比配套设施相对落后等等。 改革开放特别是二十一世纪以来 ，随着我国社会经济的发展和城 但因各类新建城区的成因不同，导致它们有许多各 自的特点。 镇化进程的加快，城市人 口的急速增加，城市原有城区的承载力显著不 (一)产业新城房地产市场 的特点与现状分析 足。因此全国范围内出现了大量的新建城区。新建城区指位于大城市 无论是政府主导的工业区(开发区)逐渐转变而来的产业新城 ，还 郊区，能够分担大城市的居住、产业 、行政等功能，且具有相对独立性的 是由市场和企业主导的新式产业新城 ，其最大的特点都是新城区内部 城市社区。在党的十八大报告中提出的 “新型工业化、信息化、城镇化、 可以吸纳大量就业。从房地产市场的角度分析 ，之所以建于八、九十年 农业现代化”进程中，新建城区发挥了重要作用。房地产市场作为新建 代的经济技术开发区会逐渐演变成今天的产业新城 ，是因为开发区吸 城区的重要组成部分 ，也是各级地方政府重要的经济支柱 ，对新城建设 引了大量的劳动力 ，这些劳动力就成了房地产市场发展的 “刚性需 和地方经济都起着至关重要的影响。 求”。因此 ，产业新城房地产市场最显著的特点就是 “房地产需求来源 一 、 新建城区的分类 于产业，房地产发展取决于产业”，这也是讨论产业新城房地产市场的 按照新建城区的主要功能，可以将新建城区分为产业新城、行政新 根本前提。 城 、居住型卫星城和交通新城四个主要类别。 工业区演变而来的产业新城在规划时，由于时代条件所限，往往仅 第一类是产业新城，是在工业化和城镇化互相促进过程中，出现的 注重产业集聚等工业价值 ，并未考虑到房地产市场的发展——早期的 工业区和居住区互相交织，并形成完整城市功能的的新城区。产业新 开发区规划建设时，中国很多地区甚至没有房地产的概念。随着居住 城的建立与形成有两种模式：一是原位于城市郊区的工业区(如产业园 人口的不断增加，产业新城在教育、医疗、娱乐、文化等方面的配套设施 区、开发区)，在立项、规划时并未考虑住宅、商业地产开发，但是在城镇 建设落后，严重制约了产业新城房地产市场的发展 。同时也造成了产业 化的过程中，随着城市的逐渐扩张，居住区逐渐融人工业区而形成的产 新城内房地产的低质化 ，甚至演变为另一种形式的 “睡城”。而新式产 业新城。这种形式形成的产业新城以上世纪八、九十年代的经济技术 业新城在立项时就通过合理的规划 ，实现房地产市场和产业经济共同 开发区为主要代表，如 1988年设立的沈阳经济技术开发区，目前在房 发展，进而实现房地产开发与配套设施建设齐头并举的良好局面。 地产领域称 铁“西产业新城”；二是21世纪以来出现的新的工业区开发