策源2008年上海市福华二期营销策划报告.ppt

办公总销预测 办公总面积20545㎡，在策源专业团队打造下， 按均价30116元/㎡计算，则办公总销售金额约6.187亿元 价格走势建议：双10%策略 初期用10%的面积以低于市场认同价进行预售推广，制造热销 气氛，引发市场关注，奠定销售成功的基础。 后期用10%的面积以高于市场认同价进行溢价推广，赚取对综 合品质要求苛刻的高端客户的“消费者剩余”。 最低价定位 最高价定位 最低价为最低的10%面积实际成交平均单价，条件为最早签约客户；最低楼层最差朝向及位置的单元价格。 综合考虑其他影响因素 ，初步定位为26700元/平方米。 最高价为最高的10%面积实际成交平均单价，条件交房后签约的客户；最高楼层(第13层)最佳朝向及位置的单元价格。 综合考虑其他影响因素，初步定位为29400元/平方米。 据双10%策略，制定单价价差 综上所述，建议本案的参考单价价差(并考虑不同营销阶段)为2400—2700元/平方米 楼层价差定位 高区 250 中区 220 低区 200 低区：为保证项目整体较高的均价及低区成交的速度，采用“较小差价”。 中区：楼层同质性较强，且为预售期及强销初期集中成交区域，差价水平宜定位为“较小差价”。 高区：高区采用“较大差价”，以注重品质的客户为目标，以便获得较高的利润空间。 根据单价价差计算平均楼层差价：24000—27000元/