金融危机下房企面临“融资之困”.docVIP

金融危机下房企面临“融资之困” 苏多永 张玉香 一、房企融资状况及困境 （一）房企融资状况 房地产行业是资金密集型行业，没有资金的“堆积”，房地产行业不可能快速发展。1998年我国住房体制市场化改革全面推进，房地产开发投资总额屡创新高，从1998年的3850亿元迅速增加到2007年的25280亿元，增长了6.6倍，房地产行业的快速发展必然增加对资金的需求。经过10多年的发展，房企基本形成“自筹资金+开发贷款+其他资金+外资”的融资模式，其中自筹资金约占比30%，开发贷款约占比30%，其他资金及外资约占比40%。由于定金及预收款约占其他资金的60%，而银行住房按揭贷款约占到定金及预付款的70%，因此约60%的资金来自于银行，如果再考虑到开发商自筹资金可能有部分来自银行，银行信贷资金在开发资金中的比重还要提高，可能会达到65-70%。2007年我国房地产开发投资额中，新增银行开发贷款6961亿元，占比27.54%；定金及预付款余额为10629亿元，占比42.05%，由于定金及预付款约70%来自银行住房按揭贷款，因此来自银行信贷的定金及预付款约占比29.43%，两者合计来自银行的资金占比约57%。 根据相关的房地产开发政策，开发商在向银行申请贷款时，自筹资金比例需要达到35%。从近10年来看，房企自筹资金屡创新高，从1998年的1167亿元增加到2007年11772亿元，自筹资金的比例已从1998年的25.49%提高到2007年的30.88%。2008年房企出现了“资金困局”，银行融资越来越难，房产预售大不如前，房企想方设法筹集资金，自筹资金占比大幅提高。2008年1-10月，房企自筹资金12273亿元，增长31.7%30700亿元资金来源。31638点房地产开发投资增长24.6%，房企很难通过银行获取大量的资金。 3．房地产市场“有价无市”，预售收入大幅下降，进一步增加了房企的融资压力。2008年以来，我国房地产市场进入了“有价无市”的调整阶段，高房价削弱了居民的购房能力，居民观望情绪严重，商品房销售大幅下降。由图1可以看出，2008年1-8月，仅有2月份商品房销售面积同比小幅上涨，其他月份均出现大幅下跌，尤其是8月份跌幅高达35.71%。2008年第四季度，我国对房地产市场展开了大规模的救市，但并没有改变房地产“有价无市”的格局，甚至房地产热销的“金九银十”也未改变房地产低迷的现状。2008年1-10月，我国商品房销售面积为4.5亿平方米，同比下降16.5%；商品房销售额为17590亿元，同比下降17.4%。虽然11-12月我国商品房销售面积大幅提升，但这与政府收购存量商品房和低息下的刚性需求的释放关系密切，不具有可持续性，预计2008年房企预售款收入不容乐观，进一步增加了房企的融资压力。 此外，随着次债危机逐步演变成全球性的金融危机，我国国际资本流动很可能逆转，外资存在回流或撤资的可能，房企利用外资的难度也不断增加。由于2007年房企大规模拿地，房地产开发投资的步伐并未放缓，2008年1-10月国房地产开发投资23918亿元，同比增长24.6%，截至10月末，国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%上海联合产权交易所的统计数据显示，产权交易共成交926宗，成交金额为230.01亿元房企通过产权市场实现股权融资交易116宗，成交金额89.58亿元，上海绿成房产有限责任公司通过产权市场出让九城置业有限公司20%股权，最终万业宝山新城建设开发有限公司10％的股权，最终57.3％。股权融资约定的时间节点和双方权益， 第 1 页 共 3 页