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你的网络广告够给力吗？ ——怎样做好一个网络广告推手 文字整理/市场中心 徐一新 前言： 德佑地产作为房地产行业网络广告的先行者，一直秉持辛勤耕耘、不断创新的态度持续推动网络广告的前进。在公司稳健拓展的同时，为提高德佑精英的网络广告技巧，德佑地产与合作网站推出网络广告竞赛活动。在比赛过程中综合营运制度、交易流程、业务规范、网络广告技巧等知识比拼环节，提升技巧的同时也夯实基础业务知识。比赛不但奖励优秀，更重要是网络广告技巧经验得到分享与交流。 在现场达人赛环节中，大家就网络广告技巧进行了热烈讨论，现场火花四溢、精彩纷呈。为了让更多优秀经验沉淀下来，我们后续邀请了数位参与现场竞赛的同仁进行线下总结分享，以文字形式收集经验火花并且进行传递：传递真诚、传递精髓！ 问：客户在搜索房源时，能吸引客户的是什么？ 答：“标题，图片，描述，刷新 ……”——我们聚集高手，逐个击破！ 请看招式分解： （一）、标题：地段、交通、价格、房型、周边配套 高手说：所谓…… 总体来说，标题因人而异，突出该房源卖点即可，用正确的词汇形容合适的房源才能找到合适的客户，如本身是空关现房，突出回报率高等词汇就不够理想。商用与住宅在房源标题制作上具备多种共同点，同时也要注意侧重点的差异化，采用多元、新颖具备话题性的标题，突出亮点，标题里哪怕有一点是客户需求的，那么你已经迈出了成功的第一步。我们的目标是精益求精！ 例如（借鉴）：1，中国式离婚，老夫老妻分家产，直降50万！ 2，在德佑买房，送盐！ 商铺/写字楼：突出地段、交通、投资回报率、楼龄、朝向、房型、景观 住 宅：突出地段、交通、车位、小区整体品质、绿化率、价格、是否为钥匙房、对口学区 地段/交通：可以强调上海知名地段，如近南京路、淮海路、人民广场、徐家汇、陆家嘴等；强调地铁的便利，双地铁交汇，地铁零距离等；一般中高端客户都具备私人车辆，房源带车位或者小区/写字楼拥有多车位是非常有利的条件； 投资回报率：突出性价比，直接在标题注明回报率“6%以上”或者“远低市场价3000元每平”等价格敏感词汇，这样有利于增加客户点击量； 楼 龄：对于投资客户来讲，购买新房或者次新房对他们长期持有才是有价值的，标题突出强调楼龄或者持有价值等词汇能吸引此类客户； 朝向、房型、景观：无论是住宅还是写字楼，都可以强调房子本身的实惠和性价比，如朝南采光好、房型方正实用率高、超高区景观、一流物业水准、绿化好等词汇； （二）、图片：真实、清晰、多图、多角度、全面 高手说：所谓…… 真实清晰：图片与房源相对应，最好采用相机现场拍摄的原图进行修改上传、保证图片质量； 多 图：室内照片图越多越好，标题图要选择结合房源描述最能体现房源特点的，最具备吸引力的一张； 多 角 度：户型图、室内装修图/毛坯图、小区图都是必须的，同时要注意照片构图，上传前进行修正； （三）、房源描述：详细、突出细节、结合时政、建立模板 高手说：所谓…… 价格：价格可以做到手价，凭借自己对客户的把握，可以推出符合心理价位的房源，标注的价格是有记忆性的数字（如1159万），不要做假，客户是了解行情的，一旦房源失去真实性会产生反效果。 面积：产证面积精确到小数点之后2位（如118.23㎡）； 楼层/户型：在价格相同的情况下，考虑综合因素选择手中掌握的最优质的房源推出，注意价位的组合，房型的组合，小区的组合； 周边：详细介绍小区环境，周边交通配套设施，有利于增加房源的吸引力； 政策解读：专业的房源描述可以体现在对新政的解读上； 联系方式：在显著处（如描述的最下方或最上方）把自己的联系方式写上，增加客户记住你的几率，让客户进一步认识你。 房源描述模板：房子的细节描述越详细越好，建议做一个具有个人特点的房源模板，描述房子房型、价格、业主出售诚意度等细节，突出个人及公司的服务特点与优势，注意自己的个人形象照片，体现亲和力、专业性。 （四）、房源新增/刷新：把握节奏、手动刷新、坚持新增 高手说：所谓…… 频率：首先坚持每天刷新，刷新的频率直接影响点击量，在做到主营商圈覆盖的前提下加大刷新频率，重点刷新经典房源，效果更佳； 时间段：摸索规律，错开刷新时间，避免“撞车”情况； 刷新方式：尽量采用手动刷新，坚持少量多次的刷新不同类型房源，比如商铺、住宅与租赁房源的组合刷新，比如不同小区、不同户型、不同价位组合刷新； 新增：保证每天起码2套精品房源的新增，务必保证新增房源的质量； 标签：坚持物尽其用的原则； （五）、充足的房源量：用足套餐！ （六）、广告操作之外的功课： 高手说：所谓…… 明确广告