辉煌到极点的万科和不确定的地产未来.docVIP

辉煌到极点的万科和不确定的地产未来 在副手位置上隐忍10年后，郁亮终于走上前台。买房,购房,装修论坛　　如果说1000亿是王石王朝的辉煌落幕，那么1400亿就是郁亮时代的敲门砖，不是销售指标，而是政治任务。9 B) Q @ V( v5 . Y w) k( l2 v; Z买房,购房,装修论坛,房产论坛　　王石西行求学之时为郁亮留下了丰厚的家底，高达820亿的未结算资源决定万科2011年的净利润过百亿已毫无疑问，2012年的业绩也基本有保证。王石给郁亮留下了两到三年的财务缓冲期。6 V# P6 N: W7 N: b9 F房产论坛,装修论坛,业主论坛　　万科仍是一家规模速度型的公司，在未来二到三年，考验郁亮的不是业绩，而是规模。如果郁亮在这三年没有好的发展，除了规模，万科将失去很多东西。　　哪怕是阵痛期2008年到2010年，万科的销售一直高歌猛进，这决定了郁亮时代的第一年不能失手，而规模速度仍旧是核心标的物。* {- x/ z# k4 g/ w9 1 c7 x; ?, M! Y新浪乐居论坛　　郁亮所面对的，是一个辉煌到极点的万科，和一个不确定的地产未来。严厉的房地产调控和庞大的保障房计划冲击着只做普通住宅的万科。买房,购房,装修　　因此，郁亮说在可以预见的未来万科都以住宅为主，但郁亮却不准备像往常一样只做普通住宅。继商业地产后，郁亮再次表达出转型的诉求，万科将“为普通人造好房子”。2 v: ~: S1 W1 V3 L0 j Q: c, ^新浪乐居　　王石远渡重洋，一个充满激情、梦想的企业家正在淡出，一个财务出身，严谨的职业经理人走上前台，万科充满人文情结的偶像时代已经结束。/ a9 ~0 T 　　房价推手??T! C F( t W# ]新浪乐居论坛% l. |: r, w+ I! 　　1081亿元的销售额，500.3亿的营业额，万科的财务报表多少有些蹊跷。7 {/ t, `6 b4 L　　在万科相当靓丽的年报中，却有一个指标下降达25%，一个指标的涨幅仅为4%。3月7日的年报显示，2010年万科实现房地产结转面积452.1万平方米，营业额500.3亿元，同比下降25%和增长4%。但这一年，万科实现销售面积和销售金额分别为897.7万平方米和1081.6亿元，同比分别增长了35.3%和70.5%。新　　对此万科官方的解释是，一是由于世博、亚运的原因，部分项目工程进度减慢导致未能按期竣工；二是随着精装修比例的提高，工期延长，结转放慢。( F: u3 O) t% ~买房,购房,装修论坛,房产论坛2 k+ F: f4 _新浪乐居论坛　　万科的营业额和销售额之间的比例一直不协调。2008年到2010年，万科的营业收入从409.9亿增加到507.1亿元，增幅为仅23.7%。而同期，万科的销售额确实实现了翻番。5 I* }??z房产论坛,装修论坛,业主论坛$ d6 Q$ M( P! l/ d R房产论坛,装修论坛,业主论坛　　尽管最近几年万科的结转速度呈下降趋势，但2010年的下降幅度如此之大，多少让人意外。6 ~. B- o! I3 u: k- @- [新浪乐居论　　2008年万科的销售金额为478.7亿元，结算金额为409.9亿，结转率为85.6%。2009年万科的销售额为634.2亿元，最终结算的营业额为488.8亿元，结转率为77%，到了2010年，在销售额过千亿的同时，营业收入却刚超过500亿元，结转率仅为46.9%，相比于2008年，大幅下降近40个百分点。3 t; U9 @6 }2 e新浪乐居　　其他两组数据也不支持这一变化，万科2009年年报显示，截至2009年末，公司尚有374.5 万平方米已销售未竣工结算, 合同金额总计382.3 亿元。其中合并报表范围内已售未结算面积343.5 万平方米，合同金额356.5 亿元。- X* X! u A0 x买房,购房,装修论坛,房　　这也意味着在万科2010年超过1080亿元的销售额中，参与结算的金额只有150亿，仅占其2010年销售额的1/10。??r/ V4 ?) }新浪乐居+ O- h7 　　一位不愿具名的分析师表示，万科2010年结转营业额超比例的低，一则是其对2011年的销售形势较悲观，预留更多为2011年的业绩持续增长做准备；二则是万科不愿意在现在这个时点报出太高的利润，以引起政府与市场对所谓“暴利”的追问。买房,购房,装修论坛,房产论坛2 V- |5 @* @/ L6 A v8 S/ I! h买房,购房,装修论坛,房产论坛　　另外万科的精装修并不是今年突然提高。万科从2007年就开始全面推行精装修，2009年末新开工工程中精装修的比例已经接近80%，2010年这一比例逐渐上升到90%之上。$ |$ ^5 e1 F0 m- E房产论坛,装