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绿地布鲁斯小镇 稀有90别墅产品 目录 基本信息 环境分析 产品分析 价格分析 客源客层分析 媒体及业务执行力分析 SWOT分析 总结 交通 优势：目前浦东新区唯一的90墅项目。理念新颖总价低购买群体广，是一个值得收藏的经典项目。大环境较好如：A2 、 A30等交通大动脉，地铁11号线。及惠南镇的火车站项目规划。 劣势：该项目所处位置较偏仅有两条公交线路，并且间隔时间较长；周围都是老式建筑新兴商业配套很难进来。 商业及生活配套 优势：地理上靠近以惠南镇为中心的商业及生活圈，有较多设施可以利用，例如：永乐，苏宁，三角步行街，联华超市等 劣势：公交局限性导致无法便捷利用周边配套；项目本身除少量商业及一个幼儿园外没有其他配套设施。例如：学校等 小区环境 项目地块由南团公路纵向将其划分为东西两块（公路两旁，交通出入方便） 占地28.14公顷（占地较大，利于小区环境建设） 总建面37万㎡ 绿化率35.1%；浦东运河及原生河流老港河穿行，生态环境较为优越。（该绿化率及低容积率有利于整体环境；两条河流是双刃剑，一方面有利于小区景观；另一方面，如不大力治理将严重影响小区环境 整体位置及风格 项目总共分三期开发，建筑采用纯法式风格，产品涵盖 绿地2009年创新作品90墅、联排别墅、高层公寓、多层洋 房等；与水景园林交织成一副层次丰富、错落有致的法式 风情小镇印象 一期即位于浦东运河与老港河交界之处，5栋高层公寓沿 迎熏路一字排开，余者皆为90-180㎡的花园联排，498席 别墅沿水岸依次舒展。 其他 一期最南面有一条高压线，据售楼处人员介绍交房前该高压线会被移到南面惠园路以南。 一期共有4个门，南北各一个，分别在迎熏路和惠园路上南团公路上有2个分入口。 从售楼处到沪南路距离为700米，到东门车站的距离以及到地铁站的距离为1.5公里左右。 总体产品特点：赠送面积 联排别墅面积分3类 90平米 130平米 180平米 地下一层，地上三层结构，一楼北面送车位一个。 90平米别墅送14平米花园，两到三房可以自由切换。 130平米别墅送18平米-20平米花园 180平米别墅送24平米花园 地下室 90平米别墅送40平米左右地下室 130平米送60平米左右地下室 180平米送70平米左右地下室 综述：地下室南北各有一个采光通风井，该井高出地面起到通风采光作用增加房屋的使用面积。 主力产品：90墅 一期主打为最新产品90墅 赠送面积（根据房型有所差别：60平米—80平米左右 别墅项目赠送底层地下室，面积达到40平米—70平米。 一期主力90墅优劣势 优点 90平米别墅，理念新颖 小面积低总价 市场接受度高 附赠50~70平米，附赠价值高 每户都配有一个车位，功能齐全 每层都设有主卧套房，私密性好 得房率高达到90%，使用面积达到最大化 劣势 房型结构狭长开间小使用率底。 由于总面积较小结构总体略显拥挤。 前后栋距7-11米舒适度差 地下室没有窗户，只有采光井 地下室没有排水系统 90墅基本户型 C1地下室 C1一层 C1二层 C1三层 价格历史及现状 最初报价：均价11000元/平米 第二次报价：均价15000元/平米 最新报价：均价16000元/平米 与最初报价相比上涨5000元/平米 综述：由于整体市场影响价格涨幅过快前期积累客户对这一报价已经有了抵触心理，但因市场房源紧缺还是会供不应求. 价格上涨因素 一：2009年全国房地产市场价格整体上扬趋势带动 二：新型90墅产品本身特点及赠送大量面积等因素吸引大量客户，2000多组客户使供求关系失衡，开发商因而坐地起价 三：近期迪士尼项目用地批复带动附近地块价格飙升：川沙，周康，惠南等板块项目纷纷提价或直接挂牌停售 四：主打产品90墅主要集中在一期，而其开盘时将会放出一期全部498套房源，造成后期无同型房源可售，由此产生的稀缺性也是其价格上涨的重要因素 媒体 媒体表现主要投放：《上海楼市》、《租售情报》、《搜房网》等主流媒体 房展会绿地馆 售楼处南边有大型户外看板在建，但尚未设置引导旗 执行力分析 售楼处设计宏伟大方，高挑高及大型水晶灯装饰给客户感觉规格较高，客户第一印象较好 售楼处进门处有迎宾小姐热情相迎，并引导客户给业务员 业务员接待比较热情，有问必答 客源分析 区域客为主 由于项目地理位置因素，大部分是惠南本地及周边购买客较多，主要是政府机关和高级白领，以及私营业主为主导的投资客户。年龄一般在30岁-45岁左右。 由于单、总价低，首付少。产品新颖独特，是投资客比较看重。同时，看好两区合并的发展契机。 SWOT分