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加拿大土地银行功能运作模式及借鉴??? 许多市场经济国家都建立了为土地开发服务或宏观调控土地市场的土地银行。但不同国家土地银行的内涵有本质的不同，归纳起来可分为两种类型：一是专门为土地开发利用提供金融服务的金融机构，土地银行储备的是货币。二是为宏观调控土地市场、稳定地价水平的土地储备机构，这种意义上的土地银行储备的是土地，而不是通常意义的银行。加拿大的土地银行属于第二种类型，其与我国杭州、上海等城市建立的土地储备机构的职能具有一定程度的类同，借鉴加拿大土地银行的运作经验对于建立适应我国社会主义市场经济体制目标模式的土地收购储备制度具有重要的意义。 　　一、加拿大土地银行建立的背景、职能及运作模式　　加拿大土地银行建立的根本目的是为控制垄断和寡头垄断价格等非法经营，由地方和省政府机构主办。二战以后阿尔伯达省的博斯德迪尔市和萨斯喀切温省的萨期克顿市等城市首先成立了土地银行并开展地方性的土地银行业务，实践证明开展土地银行业务是规范土地市场、控制土地价格、促进城市土地有序开发利用的一项行之有效的措施。土地银行活动在加拿大迅速发展，并为其它国家所关注。　　1. 土地银行建立的背景和功能　　由于土地市场是一个不完全的竞争市场，市场机制对土地资源的优化配置有一定的局限性。战后加拿大部分城市由于土地垄断及对土地价格预期上涨惜售心理的影响，造成土地价格大幅度上涨，进而影响社会经济发展和土地的有序开发利用。而单纯依靠市场机制无法控制土地投机，稳定土地市场。为控制地价的非正常上涨，加拿大的一些地方和省政府举办公共土地银行，稳定市场地价水平，促进土地资源的优化配置。具体职能包括下面几个方面:　　（1）减少投机利润，稳定市场地价水平。　　（2）改进用地规划和有序地发展社区。　　（3）降低已开发土地的成本。　　（4）公众参加对土地价格的评估。　　2. 土地银行的运作模式　　土地银行基本运作模式如图1所示，土地银行首先在市场上购买未经整理的土地，经过基础设施开发，然后在市场上公开出售。　　（1）土地收购　　土地银行一般在两种情况下进行收购土地活动:一是土地价格偏低时，收购土地以支撑土地市场，保持土地价格的稳定；二是为实施土地整理规划，有秩序发展社区。虽然收购过程土地银行可以实施征用权进行强制性收购，以相对低的价格取得土地，但收购行为仍是一种购买行为，遵循市场条件下价格形成的基本原则，以土地整理前用途和条件的正常市场价格进行收购，因土地利用规划和整理造成的地价预期上涨部分不包括在收购价格构成中。　　（2）土地供应　　进入土地银行储备的土地，经过拆迁、归并和基础设施开发后，根据土地整理开发规划和社区建设需要，向市场公开出售土地。另外，在土地价格高时，土地银行也将出售土地，增加市场的土地供给量以降低土地价格，保持土地价格的相对稳定。　　（3）土地银行的资金运作　　政府对土地银行在资金方面没有直接补贴，主要是政策方面的扶持，土地银行依靠土地开发获利而生存。收购、财产维护和资金筹集主要通过银行贷款和收购土地的开发收益，但由于土地银行运作具有公益性，故可以相对低的利率取得贷款。 　　二、加拿大土地银行的启示　　1、我国建立与加拿大土地银行类似功能的土地储备机构十分必要　　我国正处在计划经济向市场经济过渡的转型时期，土地投机和土地惜售导致土地价格大幅度波动的现象比较普遍，政府建立与加拿大土地银行类似功能的土地储备机构，运用适应市场经济体制的宏观调控手段，规范土地市场有其十分的必要性，而且我国的一些特殊情况更加显示建立土地储备机构的紧迫性。　　（1）我国人多地少，人均耕地不到加拿大1/10，土地供求矛盾比加拿大更加突出。1999年1月，重新修订的《中华人民共和国土地管理法》确立了十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。通过建立土地储备机构，对稳定土地市场、优化土地资源配置，充分发挥土地利用效率有着更重要的现实意义。特别是在我国目前土地市场运行机制不太规范的条件下，发挥政府在土地资源优化配置过程中的作用显得尤为重要。　　（2）我国土地长期实行无偿使用制度，造成城市内部存在大量使用效率低下且不符合城市规划用途的存量土地。盘活城镇内部存量土地和置换城镇内部低度利用的土地，一方面是增加城市建设用地的有效供给，解决建设用地占用耕地的供需矛盾;另一方面也是实施土地整理，落实城市规划有序发展社区的有效途径。但我国现行的土地管理及交易制度，对这些存量和低度利用的土地入市交易有诸多的限制，过高的入市成本根本上限制了这部分土地进入市场，难以形成建设用地的有效供给。通过成立隶属城市政府的土地储备机构，促使城镇内部存在的大量存量和低度利用的土地进入市场流动，增加城市化进程中建设用地的有效供给量，解决城市化进程中建设用地对耕地的需求量与可供量之间的矛