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2009-5-19 第六讲 物业管理招投标物业管理招投标 第六讲物业管理招投标 一、物业管理招投标的特点 二、物业管理招投标的分类 三、物业管理招投标的程序 四、标书编制的要点 五、评标的要点 1 2009-5-19 一 物业管理招投标的特点 1. 早期介入的特点： 新建物业的物业管理招投标应在物业建成投入使用新建物业的物业管理招投标应在物业建成投入使用 之前进行。 2. 阶段性的特点： 物业管理的长期性决定了物业管理招标具有阶段 性。 3. 不确定性的特点： 物业管理招投标要选最合适而不是最好的方案。 由于是早期介入，物业本身具有某种程度的不确 定性。 一 物业管理招投标的特点 4. 物业管理的行业特殊性： 11 ））物业管理服务是一种同时带有社区公共服物业管理服务是一种同时带有社区公共服 务和个体服务特征的群体性服务，这种服 务的确定和选择是一种市场行为。 2）物业管理服务提供的产品是全天候、不间 断断、、多方位多方位、、多层次的过程性服务产品多层次的过程性服务产品。。 3）物业管理服务的性价比是弹性的，其所提 供的产品定量容易，定质难。 2 2009-5-19 二、物业管理招投标的分类 按物业管理招投标主体进行分类 1.1.开发建设单位开发建设单位 （（开发商开发商 ）） • 开发建设单位主持前期物业管理招投标； • 草拟《前期物业服务合同》和《临时管理规约》等相 关文件； • 政府部门的参与和监督，以维护业主利益； • 开发商应在销售前几个月开始准备前期物业管理招投开发商应在销售前几个月开始准备前期物业管理招投 标工作。 二、物业管理招投标的分类 2.业主大会 • 业主大会成立后，成为物业管理招投标的主体； • 业主委员会进行具体运作； • 广大业主和业主委员会的成员一般不是物业管理专 业人士，需要对招投标进行认真研究，并有专业机 构或政府部门参与指导。 3 2009-5-19 二、物业管理招投标的分类 3.产权人 • 当只有一个或少数几个产权人的情况时，产 权人作为物业管理招投标的主体； • 写字楼最为常见。 二、物业管理招投标的分类 按物业管理招投标方法进行分类 1.1.自行招标自行招标 招标主体自行操作招标的全过程。 2.委托招标 招标方委托专业的招标代理机构进行招投标。 3.3.自行招标和委托招标相结合自行招标和委托招标相结合 4 2009-5-19 二、物业管理招投标的分类 按物业管理招投标形式进行分类 1.1.公开招标公开招标 招标方有较大的选择范围，有利于避免各种关系的 影响，但时间长、资金成本高，适用于规模较大的物 业，尤其是收益性物业。 2.邀请招标 由招标人以招标邀请书的方式向预先选择的有能力由招标人以招标邀请书的方式向预先