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城市综合体的开发模式 邓雨男上海静安地产集团 随着商业地产的逐渐升温，城市综合体开发在一 施等。因此，城市综合体的开发必须具备特定要素。 些大中城市正如火如荼。目前，在北京、上海、深圳等 1．城市综合经济实力强 城市已经出现了这种综合了住宅和商业的新型地产 城市综合体作为集商场、酒店、写字楼、公寓、购 开发模式，华润、万达、新世界等知名地产企业也纷纷 物中心等为一体的综合体，一般建筑规模都在数十万 将具有鲜明特色的城市综合体在一些大中城市布局 平方米以上。如此大规模的商业集群要求所在城市经 建设。本文对城市综合体的开发模式以及风险控制进 济要达到一定的水平。城市综合体是与城市规模不断 行粗浅探析，以期促进城市综合体开发模式的进一步 扩大相伴生的，城市的经济水平要能够支撑高集约度 完善。 的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终 一、城市综合体市场要素分析 端消费，同时城市的人均消费水平要达到一定指标， 城市综合体一般由星级酒店、高档写字楼、酒店 才能使城市综合体实现良性运营。从目前国内开发城 式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广 市综合体的城市来看，都是北京、上海、深圳、杭州等 场及大型高尚居住社区等组成。在国外，城市综合体 一线城市。可见，城市综合体与所在城市综合经济实 已经是非常成熟的商业地产模式。 力要相匹配才具备开发条件。 目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中 2．区域经济的聚集效应突出 心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧 由于以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群 城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内 的聚集效应日益显著，“城市——区域”一体化的经济 各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务为核 格局为城市空间多中心化的发展提供了可能，增加了 心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合 各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求。作为 体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD 城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标 概念综合体、产业概念综合体。不管是哪种类型的城 识性、对城市中心具有强化作用。如东莞第一国际，不 市综合体，都具备以下典型特征，即超大的空间尺度， 仅作为东莞C8D的财富中心，成为东莞城市的象征， 立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设 而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位，使其成 进行监测。如：制定的租房补贴发放标准要及时根据 2．秦虹．住房保障应以廉租房为核心．中国改革．2007．8 住房市场的变化情况进行调整。此外，还必须注意房 3．秦德安．外国廉租房制度建设对我国的启示．中国房地 租补贴与购房补贴的衔接，廉租房租金与市场租金的 产金融．2007．5 衔接。 4．杨继瑞．和谐社会廉租房制度重构的思考与对策．高校 参考文献 理论战线．2007．5 1．关静．如何把握住房保障之“度■中国房地产．2006．10 李求军／责任编辑 万方数据 2懈．11期5O总第335期 为区域经济的标签。 目规划。由于前期规划不深入，再加上资金掣肘，一般 3．项目选址的要求高 会导致两个结果，要么是项目烂尾，要么是尽管做完 城市综合体的开发对项目选址的要求非常高，从 却没有体现出地块应有的价值，把未来升值空间白白 国内外的成功实践来看，几乎所有的城市综合体都建 浪费了。因此，要做