上海基础房价相关指标及走势的分析与研究.pdfVIP

维普资讯 2006年 l2月 应用数学与计算数学学报 第 2O卷 第2期 Dec．。2006 C0MM ．0N APPL．MATH．ANDC0MPUT V01．20 No．2 上海基础房价相关指标及走势的分析与研究 袁姗姗 陆余楚 1．济光职业技术学院，上海，201901 2．上海大学理学院数学系，上海，200444 摘 要t基础房价的相关指标及其走势一直是大众关心的热门话题．本文通过对上海 基础房价相关指标的分析，建立了市场房价走势的两个数学模型．模型一：在相关性分析 的基础上利用主成分分析消除指标间的共线性，再用回归拟合房价模型并进行预测；模型 二：在相关性分析的基础上利用核估计方法预测出房价．继呵对 2005年F‘半年的房价走 势进行了预测，得出的结果与实际情况相吻合． 关键词 基础房价，相关性分析，主成分分析，回归，核估计 1．引 言 1999年起，上海房地产市场连续5年保持快速增长，对国民经济增长的贡献 日益 突出；2002年以来，上海房价平均以每年 10％以上的速度递增．涨幅居全国首位，并 ，=2003年起房价居全国 位；2005年，针对上海等地房地产市场上出现的日益严重 的投机炒作现象，政府推出了一系列调控措施。上海房地产市场迅即由热转冷，市场 前途莫测．在这种情况下，2005年 6月，中海发展 (上海)有限公司、易居 (中国)研发 中心共同提出了上海基础房价走势预测的研究课题，这里的基础房价指的是不考虑宏 观调控政策影响的完全市场行为下的房价．为方便，下面提到的房价均指基础房价． 本文将介绍这个课题进行的一些研究工作和若干成果． 本文数据由易居 (中国)研发中心提供，从 1995年到2005年6月30日共 420条数 据．利用了两个数学模型．模型一：分别用 Pearson、Kendall、Spearman进行相关 性分析，找出与房价影响较大的 l3个指标，继而用主成分分析方法消除指标问的共 线性，取累积贡献率为81．97％的主成分，再用回归拟合房价并建立走势预测模型；模 型二：在相关性分析的基础上用核估计方法预测出房价走势。本文对2005年下半年的 数据利用Matlab和SPSS软件进行了预测并检验，预测出的房价走势与实际走势总体 上是一致的． 数学模型 2．1相关性分析 本研究项 目采用三个较常用的相关系数来测定房价与指标间的相关程度． Pearson相关系数：度量两个变量之间的线性相关程度。相关系数前面的符号表征 相关关系的方向，其绝对值的大小表示相关程度，相关系数越大，则相关性越强．其 本文 2006年 1月 12 日收到． 本文系中海发展 (上海)有限公司。易居 (中国 )研发中心资助项 目 维普资讯 72 应用数学与计算数学学报 2O卷 计算公式为： R： 一． 二! 21．! 、／／Ⅳ∑ 。一(∑ )、／／Ⅳ∑y一(∑y) Kendall偏秩相关系数：适用于度量等级变量或秩变量相关性的一种非参数度量． 其计算公式为： ∑E ∈( ， ，) 一 b ： — ：：：： 耋 ：_ ：：：： ：：：一 、／／凡(扎一1)一Tx、／／{n(n一1)一Ty． Spearman秩相关系数：是 Pearson相关系数的非参数版本，主要基于数据的秩而 不是数据的值本身，它适用于等级数据和不满足正态假定的等间隔数据． 2．2主成分分析 主成分分析的基本思想就是设法将原来众多具有一定相关性的指标，重新组合成 一 组新的相互无关的综合指标来代替原来指标．通常在数学上的处理