关于物业管理规范化市场运作的分析.docVIP

　关于物业管理规范化市场运作的分析　　随着我国住房制度改革和住房商品化的发展，物业管理行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期。物业管理行业的发展，对于改善居民的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业等方面都发挥了积极的作用。截止2002年底，我国物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，从业人员已超过230万人。与此同时，由于多方面的因素，在物业管理的发展过程中，各种社会矛盾也逐渐显现出来。近年来，有关物业管理的投诉案件大幅度上涨，已成为社会的热点话题。剖析物业管理运作过程中存在的问题，提出相应的对策，对于促进物业管理朝着健康、理性的方向发展，维护社会稳定、保障人们安居乐业具有十分重要的意义。　　一、物业管理运作中存在的几个主要问题　　1.物业管理收费难的问题　　一方面，我国的各大中型企事业单位的存量房屋占房屋总量很大比重，由于过去我国住房制度实行的是计划经济体制，住房是由所属的单位、企业零星建设按福利性质分配给个人的，长期的低租金使房屋得不到及时的维修养护，造成房屋完好率低，设备陈旧、老化；多数居住小区配套设施不全，环境差，乱搭乱建现象严重。随着我国住房制度的改革，居民住房逐渐从福利分房转向个人购房，居住小区实施物业管理，相当部分居民因为经济收入低，承受能力差，长期受“分房修房靠单位”观念的影响，没有形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的管理费。造成物业管理收费难。　　另一方面，每年的居民供暖收费，因有的企业不景气，面临停产或破产的处境，造成收缴难度大，致使小区居民取暖费的收取成了物业管理公司每年遭遇的一大难题。 还有，物业公司长期代收代缴水费，由于水损，总表的数字总比住户的使用量高出许多，物业公司对于不足的水费必须代垫，致使物业公司经营亏损。正是由于无偿代收代垫水费，使得福州市90％的物业管理企业年年亏损。　　还有，我国绝大多数的物业管理公司跟开发商有着深深渊源，或依附于房地产开发或者是由其派生出来的，存在建管不分、受制于房地产开发的体制的弊端。从目前出现的许多问题看，由于物业公司和开发商之间的建设与管理职责不清，缺乏有效衔接，出现问题互相推诿，使业主的权益得不到保障。很多看似是物业公司和消费者之间的矛盾，实际上是开发商和消费者之间的矛盾。一些开发商在开发商品房的项目规划、预售、销售阶段，通过宣传承诺一定的物业项目和服务，致使业主产生了买房子的同时也是买物业，人为地把物业服务的范围放大了。随着楼盘的竣工，业主的入住，房屋在规划、设计、施工阶段遗留下的许多问题逐渐暴露出来，这时开发商人走楼空，业主自然就找小区的物业管理公司，因问题得不到解决而拒交管理费。如：房屋质量、承诺不兑现，中途更改小区规划，面积纠纷，规划变更，车位租价涨价，物业费上调等等，因问题得不到解决，不少业主的应对办法就是拒交或拖欠物业管理费。例如：因车位租价上调，好几个小区已爆发了直接的冲突；北京某小区因开发商承诺的配套设施不兑现，业主把对开发商的不满转嫁给物业管理企业，5年拒交物业管理费，物业管理企业多次发出催交通知，也收不上来。多年来，物业公司在开发商的微薄补贴下苦苦支撑，只能维持基本的保安和清洁服务，致使小区已变得破旧不堪。　　目前，物业服务收费难已严重影响了物业管理行业的发展和企业的生存，常常使一些物业管理企业陷入举步维艰、濒临倒闭的困境。如对上海20家面积在50000平方米以上的商品房小区调查中，物业管理企业能正常收费达到80％以上的仅有两家，60％至80％之间的有10家，有4家的收费率不到30％。开发商为了促进销售，追求短期效益，承诺无法兑现的服务，引发业主的不满情绪，导致一些住户无缘无故拖欠、拒交物业管理费。　　2.物业管理的职责不清导致纠纷　　由于物业管理提供的是软性服务，可用来参照的硬性标准很少，而业主对物业管理的水平又有着很高的期望值，往往会与物业实际提供的服务有很大落差，造成纠纷。　　现在，我国还没有制定与住房制度改革相衔接的物业管理货币补贴政策，职工工资构成中未包括物业管理支出部分，大部分业主因工资收入低，经济承受能力普遍较弱。另一方面，一部分业主受长期“分房修房靠单位”观念的影响，没有形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用。还有的业主认为，既然交了物业管理费，水、电、煤气等配套管道坏了，小区内的公用设施太少需要增加，街口安设红绿灯等等，理应是物业公司的事，交的管理费，就应该用在这些为大家服务的项目上。自来水、煤气等专业公司的配套改造也常常要求物业管理公司出一部分钱。一般来说，物业管理公司应向住户提供的服务包括：（1）公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；（2）代办性服务，如代收水电费等；（3）特约性服务，如室内维修、代送报纸等。但在物业公司的实际运作过程