土地流转与利用构想.docVIP

土地流转现状与利用构想 专 业： 班 级： 学 号： 姓 名： 2013年10月 摘要：随着农业现代化发展步伐的迈出，无形之中改变着一家一户的土地承包方式，推动了农村土地的合理流动，但制约我国农业土地流转因素严峻。长期发展促进我国土地流转形式多样化。在当前市场经济的推动下，如何深度整合农村土地资源，充分发挥闲置土地的作用，在确保耕地不减少的同时，保证建设用地的需要，推进土地流转顺利进行是当前亟待解决的问题。 关键词：土地流转 流转模式 利用构想 什么是土地流转 土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权是指土地作为一种生产要素在农业生产者之间流动,从而达到土地资源优化配置的过程。 流转的因素分析 制约我国农用土地流转的因素可以分为两大类：一类是属于农业和农村外部大环境的制约，主要是由我国的二元社会结构造成的；一类属于农业和农村内部环境的制约。 1)制约农用土地流转的外部环境因素，主要包括农村社会保障制度不完善；户籍制度的缺陷性；农民负担沉重，税费改革滞后；农村的基础设施滞后等。由于建国以来我们实行的是城乡不同的政策，造成了我国目前的二元社会结构，城乡间的生产要素不能合理地流动，妨碍了农用土地的流转。 制约农用土地流转的内部环境因素，主要包括农地产权模糊，农民地权不完整。钱忠好指出：中国现行农地承包经营权缺乏明析性、排他性、安全性、可转让性，而且农地承包经营权权能责任利益缺乏对称性，其可实行性受到限制，国家管理也不够规范。目前学术界主流观点认为农村土地承包经营权应由法律规范为真正物权。农地产权制度不完善，使得农民所拥有的土地承包经营权(使用权)不完整，从而使农用土地流转困难；二是农村土地市场发育不完善。三是农村社会化服务体系不完善；四是农业风险防范机制不健全，且农业利润极低。一般地讲，高风险总是伴随着高 现阶段土地流转的经过20多年的探索，我国土地流转的形式开始多样化，同时法律法规也对土地流转模式给出了相应规定。《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包使用权流转管理办法》和《中华人民共和国物权法》均规定，通过家庭承包取得的土地承包使用权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式进行流转，且当事人应当采取书面形式订立相应的合同，但合同的期限不得超过原土地承包使用权合同剩余的期限。 在应用与实践的基础上，可将流转模式区分为基本流转模式、新型流转模式和地方典型模式等。 （1）转包。转包即土地承包人（农户）将部分或全部承包 土地以一定期限转移给集体或其他农户从事农业生产经 营，包括自行协商和委托代理两种形式，原承包合同规定的权力和义务关系不变。这种模式目前较为普遍，其特点是：流转对象为本集体组织成员，可以对全部土地承包使用权进行流转，也可进行部分流转。其缺点是土地流转量小，期限较短，随意性大，不利于土地真正的规模化经营，会增加农民寻找下一个承包人的潜在成本。 出租。出租是指土地承包人将土地使用权有偿转让给承租人（包括集体组织的其他农户和组织外的“他人”），并向承租人收取租金的行为。出租后仍由承包人继续履行原土地承包合同规定的权利义务。其优点在于利益分配较为公平，通过人才、技术和信息整合，能够使土地得到有效利用，减少土地荒芜。但由于承租人要支付较高的租金，从而削弱其对土地的投入，容易导致土地的掠夺性经营。另外，一些农村集体通过与农户协商，将农户承包土地租赁过来，再反租给农业企业或其他经营者，通过转租从中谋利。这种“反租倒包”与出租是两种不同的形式，不可混为一谈。 （3）互换。互换是土地承包人为了农产品种植结构调整和扩大耕种规模需要，单个或多个承包户主动将自己承包土地使用权与其他相关农户以对等或约定差额数量的土地使用权进行交换，使承包地连片集中的行为。这种流转方式利益分配是纯粹的讨价还价交易过程，比较公平，而且农民基本上不承担交易风险，其弊端在于不利于土地效益的最大化。 （4）转让。转让是指在有稳定非农职业或收入来源的情况下，经发包人（集体）同意，土地承包人将部分或全部土地承包使用权流转让渡给其他从事农业生产的经营者，由其履行相应土地承包合同的权利和义务的行为。转让与转包的区别在于：转包由承包人自主决定，无需经发包人同意，只需向发包人备案，原承包人继续享有土地的使用权；而转让则不然。农户必须在有稳定经济来源的情况下才可能转让土地，因此流转的局限性比较大。 （5）入股。入股是指在明确农村土地集体所有权的基础上，坚持农民自愿的原则，土地承