房地产价格形成机制的理论综述.pdfVIP

维普资讯 房地产价格形成机制的理论综述 董化伟 南灵 摘 要 ：目前 国内外房地产价格形成机制的研 究主要集 中在房地产市场的 内部机制 ，以及影响房地产价格的 影响因素；随着研究方法的拓展 ，博弈论也越来越广泛应用于研究我 国房地产价格形成机制。 关键词 ：房地产价格 内部机制 影响因素 博弈论 房地产业既是资本密集 、关联度高的产业 ， 方面较我国更为全面 ，出现 了许多专著和文献 ， 又是提供生活必需品的基础产业 ；房地产既是生 并将理论研究成果广泛应用于实践 ．促进 国民经 产和生活 的必需品．同时也是一种资产或财富。 济和房地产业的持续、快速、健康发展。西方发 据国家统计局统计，2006年全国完成房地产开发 达的市场经济国家对房地产价格机制的研究 。在 投资 19382亿元，比上年增长 21．8％，其 中，商 强调政府作用的同时．一般更注重市场机制的作 品住宅投资 13612亿元，增长 25．3％。商品房竣 用和影响房地产价格的因素。 工面积 53019万平方米 ．下降0．6％。商品房销售 (一)房地产市场的内部机制方面 额20510亿元。其 中，期房销售额为 14366亿元， 针对房地产市场内部机制的研究也非常丰富。 所 占比重为 70．0％。房地产价格既关系到一般老 D．Denise，C。W William (1996)运用类似 “蛛网 百姓 的生产和生活 问题 ，也关系到一个城市发展 理论 ”的模型来分析房地产市场的波动 。同时将 的潜力和竞争力，更关系到国家的金融稳定、宏 房地产市场分为资产市场和使用市场 ，并从房地 观经济政策等。目前，据有关数据表明，我国住 产资产市场和使用市场的概念出发 ，论述了关于 房价格和家庭年收入 比值为 20：1～30：1，而 国际 资产市场和使用市场互动关系的四象限模型；A． 公认的合理 比值为 6：1，房地产价格居高不下 ， R．Watkins(1999)研究了土地费用对房地产市场 远远超过我国普通居 民的消费能力。这就存在 问 均衡 的影响；C．T．Somerville(1999)指出土地供 题 ：我国的房地产价格是否合理?我国房地产价 应和土地管理对开发规模的影响；C．J．Mayer，C．T． 格形成机制中，究竟是那些环节或因素导致我国 Somerville(20o0)指出土地管理降低 了房地产增 房地产价格居高不下?笔者通过对房地产价格形 量的数量 。 成理论的综述，为研究房地产价格形成提供一定 (二)房地产价格的影响因素方面 的参考。 Abraham和 Hendershott(1996)开发 了一个 考虑滞后过程在 内的住宅价格变化模型，模型揭 一 、 国外研究动态 示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收 国外尤其是西方发达 国家，房地产业发展历 入直接有关 。DiPasquale和 Wheaton (1996)对 史较长 ，也较为完善。在房地产价格理论 的研究 住宅租金和住宅价格 的关系进行 了扩展性研究， 维普资讯 虫国 QQZ：]至 并得 到著名 的存 量——流量模 型 (stock—flow 当仅包括影响住宅价格 的因素。通常影响住宅价 mode1)。该模型说明提供住宅服务的房地产物业 格 的因素有三大类：区位 (Location)、建筑结构 市场与提供住宅存量 的房地产资产市场如何通过 (Struction)、邻里环境 (Neighborhood)。因此住宅 租金 、价格 、新建数量 以及住宅存量