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试论保险资金债权投资商业地产的法律问题研究 论文摘要 本文通过一起在实务工作中的案例，对保险资金债权投资商业地产涉及的债权投 资合同的效力、担保合同的效力、房地产登记机关如何审查抵押登记等相关法律问题进行分 析研究，以期促进房地产业的健康发展。 论文关键词 保险资金 债权投资 商业地产 保险资金主要采用股权投资、债权投资、物权投资的方式投资不动产。根据本文仅通过 一个实例对保险资金债权投资商业地产的相关法律问题进行探讨、研究以期促进房地产业的 健康发展：保险资产管理公司甲拟募集资金15亿元，以债权形式投资房地产开发公司乙用 于乙公司商业地产地块的开发建设，甲公司、乙公司经协商签订商业不动产债权投资计划投 资合同，乙公司的母公司丙公司提供无条件不可撤销连带责任保证担保，同时用乙公司及关 联公司所持三处物业提供抵押，投资期限为3+2年（第三年末受托人和偿债主体具有双向 选择权），固定年利率8.15%，按季度结息，本金期满后一次性付清。在项目实施过程中， 涉及的商业不动产债权投资合同的效力、商业不动产债权抵押合同的效力、房地产登记机关 如何审查抵押登记等相关法律问题，在实务中存在较大争议。 一、商业不动产债权投资合同的法律效力 第一种观点认为，甲公司与乙公司签订的商业不动产债权投资合同的性质应定性为借贷 合同，按照法律规定应当无效，理由和法律依据如下： 1.甲公司与乙公司签订的合同属违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务的行为， 违反了中国人民银行《贷款通则》规定。 2.甲公司与乙公司签订合同的行为属未经中国人民银行依法批准，擅自从事金融业务活 动的行为，违反了国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》的规定。 3.甲公司与乙公司签订合同的行为属未经国务院银行业监督管理机构批准，从事银行业 金融机构的业务活动的行为，违反了《银行业监督管理法》的规定。 4.甲公司与乙公司签订的商业不动产债权投资计划投资合同，实为企业借贷合同，违反 有关金融法规，根据《最高人民法院关于企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理 的批复》的规定属无效合同。最高人民法院的批复至今依然有效，司法实践中人民法院大都 以此为依据判令企业之间借贷合同无效。 第二种观点认为，商业不动产债权投资合同的性质定性为借贷合同没有争议，但是按照 法律规定应当有效，理由和法律依据如下： 1.1999年施行的 《合同法》规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。“法律、 行政法规”是指全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规”。《最高人民法院 关于企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复》是最高人民法院1996年作 出的，在二者冲突时应依据新法优于旧法、法律效力高于司法解释效力的原则适用《合同法》 及其司法解释。司法实践中，多数法院根据人民银行1996年制定的 《贷款通则》第61条规 定主张借款合同无效，而 《贷款通则》属于部门规章，并不符合 《合同法》及其司法解释关 于认定合同无效的规定。 2.已发生法律效力的最高人民法院（2014）民一终字第39号民事判决书认定：上诉人 郑州广厦置业有限公司与被上诉人郑州佳德物业服务公司的借款合同实质上是一种为生产 经营所进行的临时性资金拆借行为，一审法院关于借款合同有效的认定应予支持。甲公司与 乙公司签订的商业不动产债权投资合同，其内容实质为企业之间的借贷合同，出借方甲公司 并非以资金融通为常业，不属于违反国家金融管制的强制性规定的情形，不应认定商业不动 产债权投资合同无效。最高人民法院领导的讲话也支持上述观点。笔者认为，司法实践中， 最高人民法院领导的讲话和最高人民法院审理案件形成的观点（特别该案件刊登在最高人民 法院公报上）对全国类似案件的裁判具有普遍指导作用，甚至是裁判的依据。 3.商业不动产债权投资合同虽然在内容上类似于金融借贷合同，但此类投资计划是依据 保监会 《保险资金投资不动产暂行办法》的规定允许开展的保险资产管理产品，不同于普通 非金融机构企业间的借贷合同。该计划已经在保监会注册，并被认为符合 《暂行办法》等有 关规定，因而在行业主管部门管理层面对此债权计划的可行性和效力已予以认可。 笔者倾向于第二种观点，但是有一些事实和观点尚需进一步探讨、交流： 1.如何准确界定“对不具备从事金融业务的资质的企业之间，为生产经营需要所进行的 临时性资金拆借行为”。笔者认为，“临时性”已表明了借款是短期的，临时性资金拆借行为 的时间判断标准以不超过两年为宜。