投资趋稳 销售回升 重点城市率先回暖.doc

投资趋稳 销售回升 重点城市率先回暖 ——5月房地产市场点评 国家信息中心房地产信息处 一、1-5月房地产市场走势综述 2015年1-5月，在多重政策利好的刺激下，全国房地产市场一改此前的调整回落态势，出现企稳回升迹象，投资增速继续回落，但下降幅度放缓，房地产开发资金来源、新开工面积、土地购置面积、房屋销售面积等指标依然保持负增长，但降幅均有所收窄，特别是销售面积回升明显。 从各项指标实际增速与此前预测增速相比看，多数指标增速仍不及此前预期，表明市场真正企稳回升仍待时间。但从销售类指标的情况来看，明显好于预期，表明当前的市场需求已被初步带动，特别是重点城市的销售需求释放程度更加显著。 表1 2015年5月房地产市场主要指标实际值与预测情况对比 从5月各主要指标的增速上来看，在五项主要指标中仍有4项指标出现负增长，分别是商品房新开工面积、销售面积、土地购置面积、房地产开发资金来源，仅房地产开发投资1项指标保持增长。从本月主要指标增速与上月指标增速的变化情况上来看，有4项指标出现上升，包括房地产企业资金来源、新开工面积、销售面积、土地购置面积等，其中销售面积降幅较上月收窄4.6个百分点；房地产开发投资指标则继续保持回落，下降0.9个百分点，与上月的下降2.5个百分点相比减少1.6个百分点，投资出现企稳迹象。 2013年2月-2015年5月房地产主要指标增速变化情况 1．房地产开发投资增速缓慢 2015年1-5月，全国房地产开发投资亿元，同比增长%，其中，商品住宅投资亿元，同比增长1-5月，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比下降%，增幅比上月回升0.4个百分点。其中，，增长%；国内贷款最慢，下降6.8%。1-5月%，涨幅与上年同期相比回落25.4个百分点。5月份当月，房地产开发企业购置土地面积为2181平方米，同比下降26.3%，降幅较上月提高7.4个百分点。 2015年1-5月，全国商品房新开工面积为50305万平方米，下降16.0%，与上年同期相比，增速回升2.6个百分点。其中，商品住宅新开工面积为35091万平方米，下降17.6%。 5月份当月，商品房新开工面积为14549万平方米，下降12.8%，增速较上月提高2.2个百分点。其中，商品住宅新开工面积为10010万平方米，下降12.2%，增速较上月提高4.4个百分点；办公楼新开工面积为640万平方米，下降5.3%；商业营业用房新开工面积为2155万平方米，下降8.7%。 4．市场销售面积增幅扩大，待售面积增速放缓 2015年1-5月，全国商品房累计销售面积35996万平方米，同比下降0.2%。其中，商品住宅实现销售面积31935万平方米，同比下降0.03%。5月份当月，商品房销售净增9611万平方米，同比上涨15.0%，增速较上月加快7.9个百分点。其中，商品住宅实现销售8651万平方米，增长16.4%，增速较上月加快8.7个百分点。 从销售额上看，2015年1-5月商品房销售额实现24409亿元，同比上涨3.1%。其中，商品住宅实现销售额20732亿元，上涨5.1%%，增幅同比回升15.4个百分点。 从待售面积看，5月末全国商品房待售面积为65666万平方米，比2015年4月减少15万平方米，同比增长23.0%，增幅较上月回落1.7个百分点，这是自2012年4月份以来待售面积首次出现下降。其中，商品住宅待售面积为43025万平方米，同比增长21.9%，增幅比上月下滑1.8个百分点。 二、分区域市场状况分析 房地产市场一个区域性较强的市场，不同地区、不同城市的市场走势可能会出现较为明显的差异。与此同时，房地产市场又是一个相互影响的市场，一个区域或城市的市场波动会向共周边区域或类似城市传递，具有明显的传递效应。那么，目前我国房地产市场到底是一个区域性为主还是全国性为主的市场，值得我们关注。 为简化分析思路，我们将全国房地产市场分为两大部分：重点城市和非重点城市。下图是近年来两类典型区域的投资增速对比。从图中可以明显看出，非重点城市的投资波动要远远大于重点城市的投资波动幅度。究其原因，可能是随着城镇化进程的推进，重点城市所聚集的资源、人口能够保持持续稳定的增加，这就会对房地产形成相对稳定的需求，因此经济波动、政策变动对房地产投资的冲击影响相对就更小，因此波动相对更小，而非重点城市对外部因素冲击的影响相对较大，因而波动更加明显。 而从商品房销售面积的增速来看，二者间又具有高度的相似性，在大多数时期，二者几乎重合在一起。但从变动趋势来看，重点城市的变化一般早于非重点城市的变化，这说明重点城市的市场波动对非重点城市具有一定的传递性，这些区域对外部的变动更为快速。 从近期房地产市场的走势来看，仍然表现出类似的特点：重点城市投资下降幅度弱于非重点城市；重点城市房屋销售形势先于非重点城市