基于Hedonic模型的公寓住宅定价研究.pdfVIP

2009年7月 西 安 邮 电 学 院 学 报 Ju1．2009 第 14卷 第4期 JOURNALOFXI’ANUNIVERSITYOFPC~TSANDTELEO3MMUNICATIONS Vo1．14No．4 基于Hedonic模型的公寓住宅定价研究 邬连东 ，张 方2 (1．西安职业技术学院教务处，陕西西安 710077；2．q-Nz-民大学财政金融学院，j匕京 100872) 摘要：目前国内主要采用市场比较法进行公寓住宅定价，这类评估方法只能是小样本的住宅，每次标的住宅仅用 二、三笔交易作为参考，而且对影响公寓住宅价值各项因素的评估过程又过于主观，从而影响公寓住宅估价的准确 性与合理性。通过采用市场调研的方法确定公寓住宅的特征变量，对公寓住宅运用Hedonic模型进行定价，并运用 因子分析法对公寓住宅Hedonic模型中的特征因素进行进一步分析，以取得更好的拟舍效果，提高定价的准确性。 关键词：Hedonic模型；市场细分；市场调查；因子分析 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1007—3264{2009)04—0128—04 寓住宅准确的定价，就必须对多层市场和公寓市场 引言 进行细分。故本文运用Hedonic模型仅针对公寓商 品住宅价格的确定进行研究。 由于住宅这一商品形态具有异质性，定价很难 有一致标准，目前国内主要采用市场比较法进行公 Hedonic公寓价格模型的构建 寓住宅定价，这类评估方法只能是小样本的住宅，每 次标的住宅仅用二、三笔交易作为参考，而且对影响 Hedonic模型的一般形式为： 公寓住宅价值各项因素的评估过程又过于主观，从 Ph=Ph(Sf， ，Q) (1) 而影响公寓住宅估价的准确性与合理性。与市场比 假设住宅的区位特征用向量 s表示，建筑特征 较法相比，Hedonic方法是一种严密、含有较少主观 用向量 N表示，环境特征用向量 Q表示。在选择 色彩的方法。Hedonic模型是基于效用论建立起来 Hedonic模型中选择何种函数形式，从而使得模型 的价格模型，其应用在住宅定价中，即是指住宅价格 能够正确表达特征价格和特征变量之间的关系，至 取决于住宅各方面的属性带给购房者满足的大小。 今理论上还没有一种明确一致的检验方法。不同函 王冬辉、郭祖军(2006)J对商品住宅价格运用 He— 数形式的选择将导致不一致的估计。在实际应用 donic模型进行了实证分析，但是对城市所有商品住 中，研究者考虑了解释变量和被解释变量的相互关 宅物业类型的一种很粗糙的拟合。温海珍，贾生华 系，采用了多种函数形式，包括线性函数、二次函数、 (2006)证明商品住宅市场存在按住宅建筑类型划分 对数函数、对数线性函数、指数函数和Box～Cox转 的细分市场。J就多层住宅市场和公寓市场两个子 换[]等。笔者初步设定函数形式为最常见的线性 市场而言，其在建筑面积、公摊率、车位、物业管理费 形式，然后不断地检验和修正，发现对数线性函数形 等住宅特征上面存在一些较为明显的差异。一般公 式(公式2)能够解释样本数据的差异，并使得模型 寓的平均建筑面积比多层住宅小，而物业管理费却 对样本数据的拟合满足要求。 高出多层住宅许多，这主要是由公寓住宅的电梯运 对数线性函数形式： 营成本以及会所的经营成本所致。因此要想得到公 lnP=lnao+alX1+a2X2+…+口X +￡ (2)