房地产开发的几大基本环节和要点提示.docVIP

房地产开发的几大基本环节与要点提示-房地产开发甲方运作管理基础手册） 项目选择及项目起动的有关工作?：（略）? 组织专业人员完成“详细可行性研究报告”，完成“项目建议书”审定。 　　 　　 “详细可行性研究报告”，完成“项目建议书”审定。　　 　　 　　 “”分析，成本收益预期与现金流分析，报批“投资估算”；　　 “投资限额”；　　 开发周期策划； 专人负责——“投资控制”环节。　　 　　 “营销管理、设计管理、投资管理及工程管理”等专业人员。　　 　　 ——“设计管理??”环节。　　 　　 (规划概念设计，调整、确认方案设计)，“投资概算”；　　 (初步设计及施工图设计)，“投资预算”；　　 VI系统设计等相关设计工作。　　 (甲方的工作重点)：专人负责——“报批报审”环节。　　 开发流程，全程跟进有关主管部门，办理各种报批、报审、验收环节，确保各种手续齐全。　　 　　 　　 ——“施工管理”环节。　　 “总包单位”的招、投标管理及合同管理；　　 “招投标管理部门”，应含设计、施工、投资、营销等管理人员参与；把好“招投标”关，是工程建设管理的最关健环节。　　 ——“合同管理”环节。　　 　　 “”选定之后，重点“分包”大项的分包及技术难点管理：　　 ○1　　 　　 ○2　　 　　 开发的几大基本环节与要点提示　　 ○3　　 　　 ○4——“主体结构??”环节。　　 “综合质量、工期、成本、安全”影响最大的环节，也要求我们选择最合适的主体施工总包单位（主体结构必须由总包单位完成）。　　 “总包管理”及“监理管理”，配合总体进度、质量要求。招标时须明确水电费，施工界面、与主体施工单位的各类配合费用（如脚手架、提升机使用）等问题。　　 “幕墙”施工的楼宇，主体结构施工必须与外“幕墙”施工同步进行，做好“幕墙”的结构预埋工作。 　　 　　 ○5——“二次装修??”环节。　　 　　 ○6(甲方重点工作)： 专人负责——“设备采购”环节。　　 　　 ○7　　 　　 ○8“泛光亮化”工程(专项招标)：　　 “”应在主体施工结束前完成细化，由专业景观灯光工程公司完成。　　 ○9　　 “系统对接控制”。　　 　　 ○10　　 　　 ○11“住宅类”和“商业公建类”区分，明确功能与综合质量要求，以合理的“性价比”选取择设备，要及早确定，以配合建筑施工图要求。　　 　　 ○12——“智能化工程”环节。　　 　　 “电话、宽带系统”；“监控、对讲、应急报警”以及“车辆IC卡管理”系统；“闭路电视”等进行“市场化优选设计”。　　 　　 “”原理为统领的“投资控制”工作（全程控制）：　　 “性价比优选法”为核心工作方法，通过多方案比选的方式，确定最适合项目市场价值的产品或组合技术。　　 70％准确性）；　　 30％准确性）。　　 开发过程中，根据市场销售的需要，合理变更设计与施工，以配合销售价值最大化。　　 (销售费用控制)：　　 1　　 　　 2VI系统与宣传设计，实现整合营销；　　 　　 ○1 “市场认知度”推广、“媒体覆盖”的选择与“投放强度”控制；　　 ○2　　 “荣勋置业会”，广泛培育市场，为后续开发奠定基础。　　 3房地产开发的几大基本环节与要点提示　　 ○1　　 ○2“”的大客户谈判、签约（需进行专项的商业策划研究）；　　 4　　 ○1○2包销、代销　○3二者结合　　 　　 .（略）　　 1　　 　　 2　　 “整体市场品牌”价值的推广与增值，提高物业在市场上的定位、提高租售水平，让物业长久实现整体增值。　　　房地产项目开发完全手册-开发 ?目??录一、征地1、地理位置…2、地质地貌状况…3、土地面积及红线…4、四邻状况…5、交通状况…6、土地权属状况…7、土地性质…8、地表建筑、构筑状况…9、城市配套…10、周边环境…11、时事政策…12、土地价格…13、征地手续…14、土地SWOT分析…15、可行性论证…16、开发能力评判…17、实施征地……………………………………… 目? 录一、征地1、地理位置…2、地质地貌状况…3、土地面积及红线…4、四邻状况…5、交通状况…6、土地权属状况…7、土地性质…8、地表建筑、构筑状况…9、城市配套…10、周边环境…11、时事政策…12、土地价格…13、征地手续…14、土地SWOT分析…15、可行性论证…16、开发能力评判…17、实施征地……二、项目前期1、立项管理…2、文物审批及处理…3、地质勘察…4、全程营销（前期策划）…5、方案审批…6、施工图设计…7、人防审批…8、抗震审批…9、消防审批…10、绿化审批…11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）…12、建筑商与监理方选择…13、材料商选择…14、其他合作商选择…15、节能评定…16、融资及房贷等级资信…三、规