桂林市漓江奥林苑营销策划报告（DOC 49页）.docVIP

 桂林市漓江奥林苑营销策划报告 第一部分：桂林概况 一、桂林简介　桂林市是世界著名的风景游览城市和历史文化名城，享有山水甲天下之美誉。她广西壮族自治区东北部，地处南岭系西南部,座落在越城岭、海洋山、驾桥 ,扼湘桂走廊南端。,南接阳朔县,西界临桂县。市辖秀峰、象山、七星、叠彩、雁山五城区和 灵川、兴安、全州、临桂、阳朔、平乐、荔浦、龙胜、永福、恭城、资源、灌阳十二县，行政区域总面积27809平方公里，其中市区面积565平方公里。桂林市现有总人口476万人，是一个多民族地区，壮、侗、苗、瑶等28个少数民族占全市总人口的8.5%左右，共有少数民族68万人。桂林市平均海拔150米，典型岩溶地貌。岩溶峰林地貌是桂林重要旅游资源。桂林境内河流密布，有漓江、湘江、洛青江、浔江、资江5条江，市区有文物古迹552处桂林是一座基础较好的新兴工业城市。已逐步形成了以医药、食品、汽车、电子为支柱，产品、产业结构较为合理的现代工业体系。桂林市的体育运动水平较高。技巧、体操、举重、跳水等项目久负盛名，历年来为国家和自治区输送优秀运动员600名，其中有王维俭、颜伟霞、莫慧兰、唐林生、肖建刚等世界著名运动员。1994年被自治区命名为体操城。全市拥有体育场地1000个，业余体校10余所，可举行多种国际国内单项比赛。在各类体育比赛中， 桂林籍运动员先后获5个世界冠军，54个国际(亚洲)冠军，168个全国冠军。全民健身运动健康发展并取得了显著成绩。注重山水环境保护与经济发展的关系，以重两顶桂冠，促经济发展，保生态环境，跨世纪决策为指导原则，以保护山水名城，建设园林城，发展生态城为发展目标，规划布局合理，形式新颖，形成了富有桂林特色的城市发展基本空间布局模式。2003年市全年完成房屋交易额14.13亿元，审批商品房预（销）售150多宗，面积近100万平方米，实现销售总额约13亿元。与2002年全市完成房屋交易额13.8亿元，商品房预（销）售100多宗，面积70万平方米，实现销售额19.72亿元的情况相比，从数字上看，2003年的业绩算不上理想。但：2003年市房地产交易情形是“暗升”“明降”。首先从销售情况看，市内楼盘基本无空置现房。期房开盘销售情形虽然不一，但总体看好，火爆的楼盘又连夜排队购房的长龙；稍差的楼盘出现了15%的空置，但这也在正常范围之内。其次，经过三年城市大建设，今年市委、市政府又大力开展了“创四城”活动，城市的硬件设施及软件建设逐步完善，吸引了大量外地购房者，外地购房群体一直处于攀升状态。据市房地产部门统计，2002年外地购房只占购房者的二成，今年占到了三成以上。第三，由于农产品价格提价，至使“三材六料”等建材价格上涨了约20%，加上人工费的上浮，房价上涨。：前三年城市大改造带来了大量拆迁安置居民，这批作为房地产市场的主要消费群体今年已经消化，而房市依然坚挺，说明了市房地产市场的需求依然旺盛。　1、热点频现、力抢滩头80年代末90年代初的第一代发展商和90年代中期和末期随着城市改造而抓住商机的第二代开发商2、供需两旺，2003年桂林市房地产市场开发规模不断增长；商品房销售状况良好，房地产销售价格持续上扬；现楼空置量继续回落。政府对定点开发的控制力度将进一步加强，房地产将实行大块土地集中出让方式，促进房地产项目上规范、上档次。空置率一直降低，说明桂林的房地产市场已经进入了一个高速增长，这个信号促使发展商抓住战机，加大开发力度。3、楼盘规模，日趋增大 10万以上，尤其是4、竞争加剧，门槛提高5、前景可观，外敌入侵 6、专业分工，开始显现 2000年以前基本上对房地产开发全过程都事必躬亲。从楼盘的前期开发建设到中期的销售、后期的物业管理全部都做，但是由于人才储备和精力所限，事事都管的结果却是事事都没有做好。这种状况在2000年开始有根本改变，专业的营销策划机构、代理机构和专业物业管理公司在桂林开始出现。这说明桂林的发展商已经意识到专业分工的必要性和外脑的重要性。7、品牌效应，发挥威力 桂林房地产经过近十几年的发展，发展的进程中，部分具有超前意识和觉悟的发展商逐步认识到了品牌对房地产开发企业的重要性，因此，除了扎扎实实的做好产品开发以外，未来几年，发展商将投入大量的财力和精力到品牌文化的创建上，通过大量的宣传推广和细致的工作以及良好的服务态度逐步建立企业品牌和楼盘品牌，从而促进了楼盘销售和企业发展。 （三）桂林房地产市场走势简析 1、住宅产品的发展趋势 2001年开始，桂林房地产市场有了相应变化，其规划设计已经跳出目前桂林的现有模式，有所创新，在布局上不再局限于排列式布局，对小区的环境设计更加重视，引入外地名牌物业管理，注重对小区业主的关怀，真正开始做“以人为本”。价格走势 1999年大力全面实施的旧城改造政策更是对整个桂林土地价格提升起到了加速器