我国物权法制度的法理探析.pdfVIP

摘要：2007 年我国公布的新《物权法》增加了不动产善意取得制度。一方面，它作为 现今市场制度下的一种重要举措，目的是为了维护交易安全和保护善意受让人的信赖 利益。另一方面，对维护社会经济秩序的稳定也具有十分重要的意义。然而，新增的 不动产善意取得制度在构造和相关概念上存在着一体化和不准确性等问题，造成了许 多关于如何准确理解适用不动产善意取得制度的难点与困难，从而使得善意受让人和 其他合法权利人的权利无法得到合理的维护和保障。而且，随着社会经济的不断发展 进步，既有的立法在许多方面仍存在立法漏洞和不足，不能及时有效的满足社会的需 求。本论文将研究分析上述问题，并提出如何完善不动产善意取得制度的相关举措、 建议。 关键词：不动产；善意取得制度；应用难点；立法不足；建议 一、不动产善意取得制度概述 善意取得，指的是财产占有人在没有权利处分他所占有的财产的前提下将财 产转让给善意的第三人，而第三人可以基于善意信赖按照法律规定立即获得这项 财产的所有权及相关权利。而这里所说的财产，根据新的法律规定应该包含动产 与不动产。 善意取得制度的目标拓宽到了以登记为公示的不动产，汽车，飞机以及船舶 等特殊动产范畴。但是，这里的不动产并不包括未经登记的不动产。由于我国的 条件有限，尚未建立起完善的房地产登记制度。农村的不动产，特别是农民自盖 房屋和宅基地使用权，未进行登记的现象比较普遍；在镇上，私人房屋及相应的 土地使用权不登记的居民并非少数。而这些没有登记的不动产，我们不认为它处 于不动产善意取得的范围之中。由上可知，可以给不动产善意取得下一个定义： 就算登记记载权利人不是真正的权利人，但他在与第三人的交易中已经将转让的 不动产登记了在该第三人的名下，而此时第三人由于善意信赖不动产（包括上面 说到的特殊动产）登记簿的登记与登记记载的权利人发生交易，因此可以依法及 时取得交易不动产的所有权及相关物权，从而避免真正权利人从善意第三人手中 夺回该不动产。真正权利人此时只有通过请求登记记载的权利人或者是有过错的 登记机关赔偿损失的方式以此救济。 （一）不动产善意取得制度的法理基础 不动产善意取得制度的产生及发展是经过了一个漫长的历史过程，早期罗马 法盛行绝对所有权观念，而日耳曼法“以手护手”原则是对所有权绝对观念的一 大突破。从善意取得只适用于动产的观点，到善意取得适用于不动产的观点逐渐 得到大多数国家的承认，其背后其实蕴藏着深厚的理论根源。而物权的公示、公 信原则作为不动产善意占有制度法理基础更是不容小觑。公示原则，是指为了避 免损害第三人利益，并采用一定的方法在物权变动时，向社会大众公开物权改变 [1] 的事实以此让真正的第三人知道 ；物权公信原则，即只要是善意第三人信赖该 物权并与其交易，即使公示的物权有错误或瑕疵的，为了保护交易安全，这种交 易行为的法律效果将会受到法律的认可。综上，法律是否认可保护、物权是否正 1 确需要通过物权公示公信的方式原则去检验。物权的公示原则一般具备推断权力 是否正确性的作用，也就是所谓的法律认同。而记载于不动产登记簿的不动产因 公示而使其真正发生物权变动转移的物权，这也是可以正确使物权发生变动效力 的方式。通过盖然性推定方式，即比较主观抽象的观点来判断法律是否对物权产 生正确性的引导与效果，这也是物权公示能够产生物权公信的本质原因。不动产 善意取得制度忽视了真实权利人与登记权利人可能是实际分离的可能性，是建立 在可能损害真实权利人利益的代价之上优先保护善意第三人的利益，这既是近代 社会观念所有权的产物，也是实行物权公信力所必然会导致的结果。建立物权的 公信原则，绝非仅仅为了单纯对比原所有人与受让人之间的个人利益。它的确立 不仅与社会紧密相关，也是社会全体在交易中迫切渴望的交易安全需求与保障， 这甚至超越了个人利益层面的反思。当不动产登记在不动产登记簿时就产生了肯 定、真实的公信力，就算是存在物权登记错误、登记之权利人无权处分的情形， 法律都会依此公信力认可保护善意第三人的利益。但，只有第三人才可以主张该 项权利。不管物权是否有效，只要物权已登记，就会产生如下效力：一是推定不 动产物权只要经过登记机构登记便产生真实物权的效力。二是推定想要与权利人 进行不动产交易的第三人对登记内容有所了解。三是推定第三人在交易时是善意 且没有过失。假如第三人对即将交易的不动产的登记内容不加以调查了解，即便