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第七章 物业管理综合服务 1、保洁管理 2、绿化管理 3、治安管理 4、消防管理 5、车辆道路管理 5 物业管理综合服务是指房屋建筑主体管理 和房屋设施设备管理之外的各项管理与服 务工作。 房屋建筑主体管理和房屋设施设备管理主 要是针对物业本身的管理，也称为物业基 础管理，而物业管理综合服务主要是针对 物业住用人的服务与管理。前者的目的是 确保物业的完好与正常使用，使物业保值 增值，后者主要是为保证物业正常良好的 工作、生活秩序，创造优美舒适的工作、 生活环境。 59 物业管理综合服务的特点： 1、综合性强，不仅要维护正常的工作、生 活秩序，还要面临可能发生的一系列突 发事件。 2、专业性强，物业管理综合服务的每项内 容，其自身几乎就是一个专业。此外， 一些管理工作还要求有专门的工具、器 材和装置。 3、政策性强，物业管理人员要依靠法律、 政策、规定、标准处理可能出现的这样 那样的问题。 59 一、保洁管理 概念：物业管理企业对物业管理区域范围内 的卫生保洁服务实施的一系列管理活 动。它是通过制定规章制度，做好日 常清洁和垃圾清运，加强宣传教育和 监督管理等活动来实施管理的。 保洁管理是物业管理中一项经常性的管理服 务工作。 59 、 保洁管理的机构设置 1、物业管理企业将管理的物业区域内的日常 保洁工作，委托给专业保洁服务公司具体 实施，自己只安排1~2名主管负责环境卫 生的监督检查。 2、在物业管理企业下设保洁部来具体负责所 管理物业区域内的环境卫生工作，并聘用 保洁人员进行日常的保洁工作。 59 保洁管理的职责范围： 1、楼宇前后左右的公共地方 2、楼宇上下空间的公共部位 楼梯、走道、电梯间、大厅、平台 建筑物外墙等 3、物业区域范围内的日常生活垃圾的收集、 分类和清运  59 保洁工作的管理： 单位工作量：某个单项工作或保洁某个封闭 区域所需的工时 单位工作量—岗位工作量—工作总量 工作总量的估算是物业管理区域保洁人员配 备编制、制订岗位工作流程、工作计划的重 要依据，单位工作量的估算是岗位划分的重 要依据。 59 依据估算的单位工作量，将相邻区域的单位 工作量相加以确定岗位工作量，设定工作岗 位，确定岗位数量。 编写各岗位工作流程，根据岗位工作量和物 业的现场使用情况编写工作流程，便于操作 人员的按章行事及管理人员的管理和检查 保洁计划的编制，对一些非日常保洁工作制 订合理的计划 59 1、保洁设备、工具的配备和管理 2、保洁耗材用量的估算和管理 物业所需的保洁工作内容以及频次是 耗材估算的主要依据 耗材的管理主要是通过制度来进行实 施管理的 3、保洁员工的管理，保洁员工的招聘和 培训等，培训的组织实施工作由保洁 主管完成。 4、保洁工作的检查，根据物业的具体情 况，制定合理有效的检查方式和方法 5、保洁工作劳动安全，对一些危险工作 采取必要的防护措施，如等高操作时 3.0m以上，操作人员必须佩带保险绳  59 二、绿化管理 概念：物业管理企业对物业管理区域范围内 的绿化过程实施的一系列管理活动。 它是通过设立绿化管理机构、配备专职管理 人员、制定绿化管理制度、做好绿地的设计、 营造和养护工作等来实施管理的。 59 、 绿化管理机构的设置： 1、物业管理企业将物业管理区域内的绿化 管理工作，委托给专业园林花木公司负 责。 2、成立专门的绿化管理机构具体负责所管 理的物业区域内的绿化管理工作，并聘 用绿化工人进行日常的养护工作 绿化管理机构：经理、主管员、办事员、工人 59 绿化管理的主要内容： 1、绿化的设计和营造 绿化规划设计的指导思想是“适用、经济、 美观”，行道树宜选择树干高大、树冠浓 密、根深耐旱的树种，水池边，宜栽种落 叶少、不产生飞絮的花木。 2、绿化养护需要经常性管理，并落实到专业 养护人员 3、绿化档案资料管理 59 绿化养护管理及其制度 1、绿化管理工作人员，按规定做好浇水、 施肥防治病虫害、巡视检查等绿化管理工作 2、因施工埋设管线需要在绿地开挖、占用绿 地时，施工单位应提交“临时占用、开挖公共 用地申请书”，待施工结束后，应恢复绿地原 貌，并对恢复情况进行检查。 3、对广大业主和使用人来说，要提高思想认 识，重视绿化工作，支持和拥护绿化建设 59 绿化评价指标： 1、绿地率：小区内绿地用地面积与小区 总用地面积的比率 2、绿化覆盖率：小区绿地覆盖面积与小区 总用地面积的比率 绿地覆盖面积指乔灌木树冠垂直投影面积、 空地被植物覆盖的面积、屋顶绿化覆盖面积 的总和，多层次绿化面积不得重复计算 3、人均公共绿地面积：小区内每人平均所占 的公共绿地面积 59 三、治安管理 概念：物业管理企业为维护管理区域内正常的 工