朗诗国际街区个案分析.pptVIP

卖点１：创新——高科技住宅 营销 卖点２：性价比高 营销 营销：“试住”体验 营销 包装与推广：奥体高档住宅的标杆 营销 报广表现 营销点评： ■□ 朗诗最大的卖点就是创新，运用高科技建筑系统。 ■□ 以奥体住宅标杆为理想，突出高品质高性价比。 　　— 离地铁出口仅３分钟，位置优越； 　　— 前期规划周密，小区建设、景观等细节处理较小； 　　— 精装采用国际一流品牌材料，简约实用且效果优雅。 ■□ 在南京市场中首推“试住体验”，让消费者买的舒心。 ■□ 每次推２栋住宅，价格稳中提升，销售良好。 高科技是朗诗项目营销的中心，从宣传造势到试住体验，使目标客群对于高科技住宅的接受度迅速提高。 分期 时间 位置 产品（平米） 价格 （元/平米） 效果 一期 （北园） 05-1-30 3、4栋 以69、82两房、120的三房为主 7500起，8250均价 6小时销售80余套 05-5-15 1、6栋 以150的三房、200左右四房为主 均价8400 热销 05-6-26 2、5栋 以150的三房、经济四房为主 开盘当日最高价破万元 热销 06-4-29 车库 / / 当天销售120个 销售情况 推盘过程 （以下价格均为毛坯价格，另加精装修2000元/平米） 分期 时间 位置 产品（平米） 价格 （元/平米） 效果 二期 （中园） 06-9-9 1、2栋 2房、３房 均价8900 开盘当天100套 06-12-20 3、5栋 58一房、130三房、160四房及200五房等 均价8911 去化完毕 07-1-18 9栋 140三房，160四房 均价8765 去化完毕 07-3-10 8栋 115两房，130三房，175四房，225五房 均价10160 去化完毕 07-8-15、23 10、11栋 69一房，89-118两房，127-141三房，148四房 均价10516 去化完毕 07-9-11 12栋 69一房，118-140三房 均价12825 去化率62% 销售情况 推盘过程 （以下价格均为毛坯价格，另加精装修2000元/平米） ■□ 科技建筑系统对于项目本身价值提升作用不明显，更多的是作为一个与众不同的卖点。 — 差异化竞争策略使朗诗在奥体这个让众多品牌开发商遭遇“滑铁卢”的板块，逆市飘红，一直稳占河西奥体板块新的房价制高点。 ■□ 高科技系统的运用形成了总价与物管费用双门槛，传统的富贵人群再次分馏，富贵中的“中产”与“资产”成为主流目标。 ■□ 高科技较多的体现在维持与促进项目销量与销售速度上，提高了项目的抗跌性能。 个案启示 * * * * 朗 诗 国 际 街 区 朗诗国际街区 前期回溯 ■□ 2005年1月30日，时值楼市传统销售淡季，朗诗.国际街区逆市开盘，首期推出100多套住宅，每平米7500元起； ■□ 2005年5月15日，该项目第二批物业解析会在希尔顿国际酒店（前）举行； ■□ 2005年6月26日，该项目的第三批物业开盘，一期的两栋水岸景观住宅，共100多套物业； ■□ 2006年4月29日，该项目住宅车位首度公开发售。 ■□ 2006年9月9日，二期朗诗·街区印象开盘，在保留项目前期优势的基础上，更好创新优化元素。 进入2007年…… 一、区域环境 二、项目介绍 三、规划设计 四、景观 五、装修、智能化 六、户型配比 七、客群 八、营销 九、销售状况 十、综述 Contents 市中心 江宁 河西新城 紫金山 长江 ■□受地理资源的限制，城市往向西南发展成为必然。 ■□ 得天独厚的自身条件使河西成为主城向外拓展的最优区域。 区域环境—主城外扩首选地 ■□ 政府高强度的投入，充分保障了新城基础设施及配套的顺利建设； ■□ 地铁一、二号均通达该地区，其中一号线已经投入运营，二号线将于09年通车； ■□ 随着新城雏形的显现，区域价值逐渐显化，地价、房价显著提升。 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 城建投资 （亿元） 180 320 93 24 60 累计 677亿元 　 周期 总投资 目前进度 建成 地铁2号线 5年 105亿元 已开工 09年通车 会展中心 一期1.5年 29亿元 打桩 08年一期 纬七路 过江隧道 4年 30亿元 已开工 09年通车 合计 164亿元 截止2007年政府对奥体板块累积投资667亿元 2007-2009年政府已确定的投资额为164亿元 政府可持续投入促进新城快速成熟，价值整体提升 区域环境—逐渐成熟，城市新中心 老城墙 新街口 地铁2号线 地铁1号线 湖南路 绕城公路 双捷运交通助推奥体区域价值再度飞跃 ■□地铁1号线于2005-09月正式通车，至今已运营近2年，间隔5-8分钟/班次。 ■□地铁2号线将于09年底开