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江门市蓬江、江海区 2013年房地产市场分析报告 （一）、主要指标一览 时 间 开发 投资 (亿元) 新开工 面积 (万平方米) 竣工 面积 (万平方米) 批准销售面积 (万平方米) 商品房 成交面积 (万平方米) 商品房 成交金额 (亿元) 存量房 成交面积 (万平方米) 2013年 104.40 414.72 137.94 232.72 171.93 123.71 113.35 同比（%） 87.6 226.8 16.8 91.3 46.4 69.5 71.1 （二）、概述 1、开发投资快速增加。大批新项目扎堆动工。市场潜在供应较为充足。 2、土地供应量有所减少，仍在合理水平。地块竞争冷热不均。 3、商品房供应量大幅增加，主要集中在后五个月；商业类呈天量供应；滨江棠下的热度明显增强。 4、商品房成交量在在维持连续四年的相对稳定后有较大突破。住宅库存量保持在合理区间。房价震荡上行。 5、存量房市场除一季度末出现异动外，整体保持平稳。 （三）、开发投资 时 间 开发投资 （亿元） （亿元） 新开工面积（万平方米） 竣工面积 （万平方米） 施工面积 （万平方米） 合计 其中住宅 合计 其中住宅 2013年 104.40 53.91 414.72 207.87 137.94 207.87 同比（%） 87.6 33.9 226.8 189.9 16.8 189.9 伴随着市场的持续回暖，企业投资热情高涨，以及几个超大型项目的拉动，使得2013年房地产完成开发投资突破百亿，同比增长近九成，其中非住宅类增速更快。新开工面积甚至超过了去年和前年两年之和，未来需关注市场潜在供应量骤然增大可能带来的消化压力的问题。竣工面积未见明显增长，显示大部分前两年开工的在建项目进度未有明显加快。见图1、2 图1 图2 （四）、土地供应 2013年，蓬江、江海区有效供应房地产用地共17块（详见附表1，不含流拍地块），用地面积合共59.99万平方米（约900亩），同比减少38.5%；可建成计算容积率的建筑面积共168.86万平方米，同比减少39.0%；成交总价24.04亿元，同比增长1.4%；折合楼面地价约为1423元/平方米，同比增长66.2%。 2013年的商品房土地供应主要有以下几个特点： 1、总量同比下降近四成。近五年年均供应建筑面积152万平方米（见下表），略高于年均批准预售面积（135万）和年均成交面积（131万）。未来一段时间商品房市场供应有望保持相对稳定。 2009 2010 2011 2012 2013 年均 用地面积（万㎡） 30.87 30.39 72.36 97.58 59.99 58.24 建筑面积（万㎡） 59.17 93.03 162.03 277.05 168.86 152.03 成交金额（亿元） 10.44 8.45 22.75 23.71 24.04 17.88 楼面地价（元/㎡） 908 1404 856 1423 1176 2、从用途来看，商业类供应所占比例明显增加；从供应方式来看，三旧改造比例占近三成；从区域来看，主要集中在北新区（55%）和滨江棠下（32%）；从时间来看，下半年推地相对较多。 3、11宗挂牌出让的地块有9宗由本土房企夺得。其中小型地块溢价率相对较高。 （五）、商品房供应 2013年，蓬江、江海区批准44个房地产开发企业预（现）售商品房项目共45个，比去年增加5个；其中新开盘项目23个，比去年增加7个。 截至12月末市场待售商品住宅约9200套，同比增长31.4%。未来2-3年内商品房潜在供应面积约514万平方米。 时间 商品房批准预（现）售 总面积 （万平方米） 住宅面积 （万平方米） 商业面积 （万平方米） 住宅套数 （套） 2013年 232.72 142.18 90.54 12932 同比（%） 91.3 27.7 783.3 46.9 注：1、待售指已取得预售许可或初始登记后尚未进行网签的状态。 2、潜在供应量指已经取得发改局的立项批文但尚未申请预售或现售的房屋。 2013年的商品房供应主要有以下几个特点： 1、供应总量大幅增加，商业比例明显增大，住宅库存量保持相对合理。（见图3、下表）在经历了前三年的稳定期后，2013年的商品房供应面积同比增长九成，其中住宅面积同比增长近三成，近五年的年均增速约为16%。从2010年起连续四年的住宅供应量略大于需求（成交）量，且增速较为一致，库存量保持在合理区间。商业类的供应面积比例由前几年的一成左右激增至近四成，商业地产的巨量供应将考验市场的承受力。 图3 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 商品住宅批准预售面积 77.54 112.22 1