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XX城价格策略报告 谨呈：XX置地四季地产开发有限公司 企业开发目标… 企业发展层面的策略探讨… 本项目开发策略… 燕郊市场价格体系研究… 本项目价格策略建议… THE End! 燕郊在北京市场价格体系中的站位 美林湾、上上城 价格、交通 燕郊 万象新天 区域成熟度 朝阳北路区域 富力又一城 万科青青 环境 京沈与五环交界区 DBC加州小镇 交通、低价格 通州区域 华龙美树 交通、轻轨 双桥区域 金地格林小镇 环境、配套 亦庄区域 北京奥林匹克花园 自然生态 东坝区域 富力城 与CBD较理想的距离、成熟住宅区 双井板块 优山美地 机场、自然环境 中央别墅区 棕榈泉国际公寓 涉外住宅区、朝阳公园 朝阳公园板块 柏悦居 城市核心区 CBD核心区域 代表项目 核心竞争力 区域名称 CBD区域 20000以上 京通板块 12000 朝阳北路区域 10000-13000 京沈 1100 东坝 13000 青年路板块 13000-16000 朝阳公园 20000 双井区域 18000以上 中央别墅区 20000以上 亦庄 10000 通州区域 8000-9000 百子湾 13000 燕郊 5000 目前的市场价格格局中，燕郊市场和通州市场有3000~4000元左右的价格差距。 燕郊市场“非理性”发展的状况分析 上上城5期开盘10天，销售全部12000套售罄； 纳丹堡1期开盘２天，一期1700套全部售罄； …… 只有在燕郊市场能够看到的市场奇迹： 市场非理性状况爆发的原因： 1.北京城内房价短时间内的高涨，将被动郊区化人群在很短时间内推向燕郊； 2.燕郊房价在一段时间内形成了价格洼地，利益的驱动导致燕郊房价的急剧升温； 3.与北京相比，燕郊房价还没有高到一个相对理性的价格临界点，因此，我们看到大量非常规现象的出现。 纳丹堡开盘 上上城开盘 探究燕郊市场价格的临界点的必要性 研究燕郊市场价格体系的时候，我们需要找到燕郊房价的临界点，临界点的价格意味着燕郊市场与北京市场对比的一个正常的衡量点。 价格临界点出现后的项目表现出的特征： 1.销售速度回归正常市场区间； 2.客户群体发生显著变化； 寻找临界点，实际上是寻找项目在何时达到价格的临界点，以及到达临界点价格时产品所需要体现出的产品力； 备注：价格临界点的出现是随市场变化、时间推移有直接关系的；我们所指的价格临界点是基于近期市场表现及客户心理预期，给到的市场价格临界值。 燕郊市场价格的临界点探究一：东部经济居住区主流客户现阶段的承受力 前提：由于西部景观居住区（潮白河片区）与东部经济居住区有１０００元／平米左右的差异，客户群体的支付能力也略有区别，这里我们着重研究东部经济居住区的客户现阶段的承受能力。 计算模式： 北京CBD小白领（区域最主流的客户）：家庭月收入8000元，每年剩余存款4万元，工作三年可积累到1０万上下的首付款，可承担的月供在2200~3000元； 首次置业的目标是80平米二居（目前燕郊项目的主流户型） 以此来推算，10／20％＝50万，50万／80＝6250元／平米 考虑上下５％的浮动，得到项目所在区域的一个价格临界点区间：6000～6500元／平米 燕郊市场价格的临界点探究二：业内访谈的验证 华泰忆江南销售经理：10万以内的首付是大多数客户的承受范围，70平米的房子加3万有人要，加5万还有人要，90平米的房子加1万就没人要了，客户对首付的敏感性极强； 纳丹堡销售代表：客户对首付还是十分敏感的，每加一万都很难，超过10万客户就要下很大决心，月供3000差不多就到顶了； 华泰忆江南销售经理：忆江南价格从3800元/平米涨到4100元/平米到4300元/平米，销售速度没有任何阻力。预计08年能涨1500—2000元/平米，现在势头有点过。08年5600是正常价格，要是6000确实有点过。再往上涨很多人就会和通州有比较了。 资深投资客（上上城投资5套）：目前价格（4500元/平米）还处于洼地阶段，还有1000 -1500块钱的涨价空间。 客户的首付、月供承受力： 市场的价格走势 燕郊市场价格的临界点探究三：北京类似区域的价格对比 我们跳出京东，寻找能够类比通州和燕郊两个区域的其他区域： 样本选取原则： 1.一个是五环外的边缘居住组团，另一个是北京远郊（或河北）居住组团； 2.有一条贯穿两个区域的交通通路（高速公路或轨道交通）； 3.相对纯粹的居住区，基本无产业支撑； 4.基本处于一个相对理性的市场，市场消化平稳 我们能够找到的对比区域： 回龙观昌平 大兴固安 东坝顺义 7500 8000 3700 远郊价格 东坝顺义 回龙观昌平 大兴固安 对比片区 3500 11000 3 3000 11000 2 3800 7500 1 差价 近郊价格 结论： 1.近郊远郊