试论车位、车库的权利归属.docVIP

中 文 摘 要 车位是指停车的地方，包括露天场所及室内场所。车库，是指由开发商专门 修建的，为小区业主停放车辆服务的产所。它隶属于整个小区，具有独立的空间， 以存放车辆为目的的附属建筑物。《物权法》第 74 条规定：“建筑区域内，规划 用于停放汽车的车位，车库首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售，附 赠或出租等方式约定，占用业主共有道路或其他场所用于停放汽车的车位，属于 业主共有。”该规定规定业主有权使用车库，可以与开发商通过协商来解决车库 的所有权，保护自己的合法利益，但是该规定未充分考虑开发商与业主的不平等 地位；另外根据法条规定，开发商与业主约定车位、车库的归属，双方约定需要 双方有权约定，具备约定的权力基础，而车位、车库所有权都没有确定，双方约 定的权利基础没有。最后，众多的业主分别和开发商约定，可能会出现约定不一 致的情况。所以问题的最终解决还是要回归到权利归属的问题上来。 本文正是基于这一背景而展开深入的研究，本文第一部分首先从车位、车库 性质着手，详细分析车位、车库的类别，探讨车位、车库的性质问题；第二部分 开始论述车位、车库的权利归属，现实生活情况复杂，本文力求方方面面俱到， 详细分析地面车位、独立车库、建筑物首层架空层车位、屋顶平台车位和利用人 防工程改造而成的车位、车库这五种特殊情况，探讨如何解决它们的归属问题； 在实践中还存在车位、车库的成本是否摊入住宅的开发成本，如果摊入住宅的开 发成本，销售价格是不是应该提高，车位所有权归业主，不过不摊入住宅的开发 成本，如何协调开发商和业主的矛盾，达到共赢。车位、车库的成本分摊到建筑 成本里面有没有可操作性，能否兼顾业主的合法权益，这些都将是本文要详细论 述的问题。本文第三部分是对我国《物权法》第 74 条的一点思考，我国《物权 法》第 74 条为车位、车库纠纷的处理提供了相应的法律依据，但这一规则存在 瑕疵。在实际的生活中会出现很多特例，在车位、车库的权利归属上，开发商和 业主的利益是对立的，物权法规定的约定规则本身存在着不完善的地方，侵犯了 业主的合法权益。“首先满足业主需要”是不是真正满足了业主的需要，而不仅 仅是给广大的业主画了一个饼。74 条规定只是一个框架，过于笼统，对于现实 生活中关于车位、车库的纠纷很难有具体的指导意义，74 条还应当不断地细化 和完善。法律完善是一方面，政府在其中发挥的作用也必不可少，政府加强监管， 提高开发商准入门槛，这样开发商会严格依法办事，损害业主合法权益的事情会 发生的更少。 关键词：车位 车库 业主 归属 3 Abstract Parking spaces to the parking place, including open spaces and indoor spaces. Garage is specially built by the developer, parked vehicle services produced by residential property owners. It is part of the whole district, has a separate space, ancillary buildings for the purpose of storage of vehicles.Property Law Section 74 provides that: building within the region, planning for parking car parking spaces, garage, first to meet the needs of the owners, their ownership by the parties through the sale, comes with or rental agreement, occupied by the owners roads or other placesparking spaces for parked cars, owned by the owners. this provision requires the owners have the right to use the garage, through consultation with the developer to resolve the ownership of the garage to protect their legitimate interests, but this provision does not give full consideration to the developers and ownersunequal