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云南城投投资分析? 滇池北岸环湖东路沿线4.18万亩土地的一级开发权 ? 森林湖、东骧神骏、北京路吹箫巷共计约60万方的昆明市区房地产二级开发权 ? 官渡区关上关坡约448亩的城中村改造一二级联动开发权 ? 大白庙片区、上坝村、中坝村共计约2899亩的城中村改造一级开发权（未获取二级开发权的可能性较大） 由上可见：公司无愧于“昆明地主”之称号，其大股东云南省城市投资有限公司形成以“城市开发”和“城市水务”为主业，以教育、医疗、酒店、金融、循环经济为城市功能配套业务的发展战略格局。其中， 城市开发是核心主业。 翻阅云南城投近三年的财报，我们不难发现如下特征：主营业务收入的停滞和资产负债表的扩张。 表：云南城投财务数据一览 单位：百万 主营业务收入 2008 2009 2010中期 净利润 58 314 37 存货 946 1,818 3,549 其他流动资产 3,843 4,640 总资产 1,488 9,305 10,298 预收款 5 19 23 长期负债 160 3,145 4,140 净资产 852 3,552 3,565 经营性现金 -69 -3,090 -1,430 融资性现金 228 5,729 175 从以上数据我们不难发现如下特征： ? 存货无法转化为销售：极大地限制了公司的发展 ? 一级开发的高效率：部分一级开发土地政府收储 ? 二级开发的实力较弱：预售款无大的起色 ? 借力融资市场：2009年公司跨越式发展的主要来源 ? 2010年经营收缩：开源受阻的情况下，公司主动节流 我们不妨再跳出公司的财报，思考一下什么是地产公司财报的关键。地产行业属于典型的资金密集型行业。那么，存货转化为收入的能力尤为重要。同时辅以资本市场的再融资，公司实现了快速扩张。换言之，如果一家地产公司的存货无法转化销售收入，它不可避免地成为了“capital killer”的公司；我们的先期资金投入也将成为沉淀资本 超额收益来源于行业的壁垒、公司的禀赋、特有的运营能力。土地是地产公司最重要的生产资料。那么，低廉的土地成本背后隐藏着公司获取土地的特有方式。当资本市场意识到这种特有的获取土地方式之后，股价将以“资源重估”的逻辑出现上涨；当优质的土地储备无法释放业绩时，无论公司是否继续获取土地储备， 股价将止步不前；当土地储备释放业绩的障碍解除之后，业绩释放如期甚至超预期发生时，股价再次上涨。 云南城投的基石：叠加的禀赋 1. 云南：资源禀赋充分，发展起点较低 云南地处中国西南边陲，是一个自然资源丰富、民族众多、起点较低的内陆省份。2009年，云南共实现GDP总额约6168亿元，位列全国第24位，人均GDP约13539元，位列全国第30位。 2：云南为一个起点比较低，且近年GDP增速超过全国平均增速的省份。起点较低的省份发展需要一定的资源禀赋。对于云南而言，这样的资源禀赋包括：旅游资源和矿产资源。 悠久的历史和浓郁的少数民族风情造就了绚丽多彩的民族文化。低纬度高海拔的地理位臵形成了绚丽多姿的自然风光。省内拥有1个世界级文化遗产、2个世界级自然遗产以及12个国家级风景名胜区。 3：云南省分区域景区分布及特征 区域 旅游集散中心 代表景点 特征 滇东南 昆明 石林、九乡 喀斯特地貌 滇西北 丽江 玉龙雪山、大玉龙景区 高原雪山、古镇 滇西南 大理、腾冲 大理古城、鸡足山、腾冲温泉 西南丝路 滇南部 景洪、香格里拉 野象谷 热带林 云南已发现各类矿产 142种，探明储量的矿产92种，其中25种矿产储量位居全国前三名，54种矿产储量居前十位 4：云南省部分矿产资源一览 矿种名称 保有量 （单位：万吨） 全国的地位排名 锡 125 1 铅 531 1 锌 1899 1 铜 695 3 2. 昆明：省内集聚效应明显，大规模城建提升品质 昆明地处云贵高原中部，市中心海拔1,891米。南濒滇池，三面环山。属于低纬度高原山地季风气候，年平均气温15度。气候温和，夏无酷暑，冬不严寒，四季如春，气侯宜人，是极负盛名的“春城”。 昆明市区面积约98平方公里，下辖官渡区、西山区、五华区、盘龙区及呈贡新城。 昆明经济在云南占绝对的领导地位。随着全省经济的高速发展，“马太效应”尤为明显。 昆明地产数据一览 2009年,昆明常住人口约534万人,其中城市非农业人口约240万人，即城市化率约44.94%。近今年，昆明房地产市场成交量呈现出较快的增长。伴随着房地产成交量的走高，房屋销售均价也一路走高至64