中国房地产行业试探性研究(65页).ppt

中国房地产行业试探性研究 新华信管理咨询 沈浩云 2001年10月 上海 说明 本房地产行业研究有待Customize，请根据不同的客户状况使用 由于正在与北京方面洽谈业务，本研究偏重北京市场的研究，同时根据万通的战略方向，增加了对别墅市场/独立住宅市场的研究 由于缺乏相关最新专业数据，本研究无法提供最新数据分析 关于宏观经济及走势部分，还有待根据两者关系进一步研究和挖掘相关经济指标 房地产行业研究大纲 宏观经济和房地产行业宏观研究 北京/上海房地产市场研究 房地产企业个案分析（万科） 房地产上市公司比较分析(深圳和香港) 房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战（价值链等） 房地产企业的发展战略（住宅供应商还是房地开发商、多元化） 宏观经济和房地产行业现状及发展综述 房地产行业的行业特征：周期性、关联性、地域性、政策性 房地产行业2000-2010年间的发展目标和前景 以每年12%的速度增长 商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%，商品房占城镇竣工房屋总面积的50% 实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50% 城镇（非农业人口）人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米 宏观经济对房地产企业的影响 全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房，放款住房贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅业发展，有利于以住宅为主业的公司发展，如深万科（0002） 西部大开发 - 中央财政加大对西部地区的转移支付，涉足基础设施的房地产企业收益，如渝开发A（0514） 中国政府“小城镇大战略”的发展思路，加快小城镇的发展和城市化进程，有利于中小城市房地产公司的发展。如三木集团（0632） 中国宏观经济的强劲而又持续的增长将极大促进房地产行业的增长 中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家10%-20%的比例相比，还有很大距离 进入WTO对中国房地产企业的影响 高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加 外资房地产企业将逐步进入中国市场，市场竞争更加激烈 国外房地产开发商凭借其先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念，对国内房地产开发商的业务将形成较大的冲击 国内房地产开发商的政府背景优势和天然的地区优势将不再成为业务开拓的主要优势 外资房地产开发商将首先进入高档外销公寓及写字楼市场，并逐步进入物业测量、价值评估等中介服务市场和中低档住房市场，其市场份额将逐步提高 目前，国外一些知名的房地产物业管理中介机构已在中国开设分公司，全球最大的房地产企业--美国２１世纪不动产已经进入中国物业代理市场 国外金融机构的介入将促进我国房地产金融业发展 加入ＷＴＯ将加快我国房地产企业的联盟和重组 目前已形成南北两大联盟，即由万科、华远等２０家会员组成的“中国城市房地产协作网络”和以大连万达、中房集团为首，由３３家企业组成的“住宅产业集团联盟” 房地产企业正面临新一轮“洗牌”，相当数量的房地产企业将被市场淘汰，如上海房地产开发企业的总量，半年内已从４３４７家降低为３３１２家，广州近年来也有３００多家房地产企业被淘汰出局。 进入2000年以来，国内房地产需求旺盛, 前景看好 2000年商品房销售额3572亿元，比上年增长30.1％，显示出强有力的发展势头 购买方研究 -- 收入等宏观经济指数 以上数据国外为90年代初，中国为1999年数据 世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。 按中国政府规定的目标人均住房面积20平方米，中国住房市场容量巨大 针对目前购房目的是为了改善住房条件这样的现状，中国住宅市场应该是相对稳定发展的市场 中国一般居民购买力分析 购房款来源 = 原有的储蓄存款 + 当年总收入中扣除消费支出的余额 + 住房公积金 + 每月发放的住房补贴 + 一次性发放的住房补贴 一个普通的三口之家按国家规定标准购买20*3 = 60平米房子的购房能力。2000年一套60平米住房总共所需房价为60*2100 = 126,000元 居民购买力分析（续） ①储蓄存款：99年底全国城镇人均储蓄存款约为7500元，一个三口之家储蓄存款为22500元。 ②当年总收入扣除消费支出（不含住房支出）的城镇人均余额。据对90年至97年数字分析，得2000年一三口之家的总余额为6039.36元。 ③住房公积金：根据新的住房公积金管理制度，职工单位和个人每月计缴的住房公积金为上年平均月工资的5%，按1999年职工的平均年工资为7000元，一个三口之家双职工家庭的年住房公积金的为1400元。 ④每月发放的住房补贴：目前中国许多地区的补贴办法还没有制定出来，从一些已制定出的地区来看，每月发放的补贴约为工资的15