商业地块研究的工具.pptVIP

* * 商业是城市的空间及功能节点，商业开发要放在城市时空发展背景之下 1 没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？ 时间轴 初级阶段 中级阶段 高级阶段 30%以下 70 %以下 70%以上 城市商业空间 发展特征 城市化率 向心聚集 （向城市几何中 心聚集） 向心分散 （向城市几何中 心发散） 离心聚集 （离开城市中心 向郊区聚集） 城市发展阶段 第一空间 （居住空间） 居住功能区 商业功能区 工业功能区 其他功能区 空间轴 政务功能区 第三空间 （公共空间） （工作空间） 第二空间 人的活动空间 城市功能空间 商业发展要从“城”与“市”的关系出发： 一是要重视城市发展趋势，抓住商业发展的机遇，并以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市的发展建设。 一是要关注市场功能需求和城市功能规划，寻找交点，营造城市公共空间，提升和谐、宜居的城市环境。 * 消费需求是商业地产开发的唯一基础动力 源 2 居民消费、投资动态模型 宏观经济状况 利率及货币供应量 就业状况 社会保障状况 社会保障收入 金融资产收入 居民总收入 消费 银行存款 股票 劳动收入 期初金融资产 可支配资金 消费储蓄决策 储蓄 投资决策 行销活动 家计单位 文化 价值观 参考群体 情绪 人格 动机 知觉 学习 （记忆） 人口统 计变项 社会地位 情景 确认问题 搜寻资讯 评估与选择 商店的选择与购买 购后过程 情景 需求/态度 生活形态的维持与强化 生活形态和消费过程 经济发展决定了区域消费能力的水平，目标客户的消费特征决定了细分市场的有效消费规模。 把握消费需求，是商业开发动作的起始点。 * 市场经济制度下的商业竞争机制和市场化供求机制是促使零售业态与经营方式发展演变的基础性因素。 消费者需求的不断发展变化，是促使零售业态与经营方式发展演变外在的、关键的客观因素。 为了不断适应市场需求和竞争环境，零售企业对业态与经营方式的研究与创新，是促使零售业态与经营方式发展演变的内在因素 科学技术发展是促进零售业态与经营方式发展演变的第四个因素。 商业业态发展规律KPI 住宅开发提供的不仅仅是居住空间，更是一种生活方式。 商业开发提供的不仅仅是商业空间，更是一种消费方式。 业态规划要遵循其发展规律，超前同落后一样会受到市场的拒绝。 * 商业定位确定的KPI 商业规模研究 内因 外因 市场支撑研究 宏观经济支撑 开发商目标限制 项目规划布局指标 * 商业主题和业态研究模型 商业主题和业态 内因 外因 竞争对手或合作项目 城市规划 企业资源整合需要 企业战略发展目标 市场支撑（消费者、投资者、经营者） * 招商先行为商业成功提供保障 3 招商是将商业地产的开发从营建方案阶段转变成商业营运阶段的中间步骤。 集中商业通过“统一招商管理”与所有合作商户建立并保持一种既对立又融洽、和谐统一的关系，这种关系是集中型商业项目长期成功的保证。 统一招商管理的成败是商业物业统一运营成功与否的前提因素。 招商管理十原则： 招商先行原则 维护项目的产业经营黄金比例原则 维护项目统一主题形象、统一品牌形象 原则 功能和形式上实现同业差异、异业互补原则 集中商业经营方式的选择原则 核心主力店先行，辅助店随后原则 核心主力店布局优化原则 特殊商户招商优惠原则 放水养鱼，先做人气，再做生意原则 承租户的选择确保租金来源原则 * 招商先行，与主力店达成进驻意向 方案设计 主力店 洽谈 初步方案 施工图设计 主力店 意向 主力店 签约 方案调整 *