数学建模论文-房地产价格影响因素研究.doc

装 订 线 第九届西北工业大学数学建模竞赛暨 全国大学生数学建模竞赛选拔赛题目 B题 密封号 2011年5月3日 剪 切 线 密封号 2011年5月3日 软件与微电子学院 学院 第 61 队 队员1 队员2 队员3 姓名 班级 摘 要 随着我国房地产市场的不断发展与壮大，房地产估价在人们的生活、工作中已成为不可缺少的一项专业性、技术性工作。研究如何运用合适模型对房价的形成，价格评估及如何有效地抑制价格上涨问题具有极其重要的理论意义和现实意义。 本论文本文讨论了影响房地产价格的主要因素，找出了价格和其主要因素间近似成线性关系，从而建立表示房地产价格的数学模型——多元线性回归模型。 建模过程中，首先用科学分析的方法，确定主要因素并对其作数学抽象，再针对各因素综合运用多种数学方法进行分析求解。 用概率论与数理统计的方法找出价格和各个因素之间的近似线性关系，确 定模型（多元线性回归模型）； 利用MATLAB软件编程，用最小二乘法求解模型中的参数a1,a2,a3,a4,a5； 用回归分析确定模型精度及检验，从而得出一个完整的数学模型ΔX =a1*ΔA +a2*ΔB +a3*ΔC +a4*ΔD+ a5*ΔE+Ux（X为因变量-房价，A,B,C,D,E为自变量即各个主要因素）； 通过该模型深入分析了影响房地产价格主要因素，提出了一些实用建议，把高的开发成本降下来，同时调整供给结构，根据不同的城市不同的购房群体制出合理的政策，从各个方面分析来解决房价合理性问题。 通过模型的分析，结合近年来的各因素动态数据预测各个城市近期内的房价走势，有涨有跌，基本稳定； 通过模型最后的分析，得出房价对经济发展有相当的影响，房价从开发商，购房者，消费结构等方面直接或间接的影响经济发展； 对模型的优缺点做评估，并进行优化以及提出改进的方向便于应用于实际。 关键词：建筑成本 合理房价 多元线性回归 具体措施 经济发展 定量分析 一 问题重述 房价问题事关国计民生，对国家经济发展和社会稳定有重大影响，一直是各国政府大力关注的问题。我国自从取消福利分房制度以来，随着房价的不断飙升，房价问题已经成为全民关注的焦点议题之一，从国家领导人、地方政府官员，到开发商、专家学者、普通百姓通过各种媒体表达各种观点，但对于房价是否合理、未来房价的走势等关键问题，至今尚未形成统一的认识。 请根据中国国情，收集建筑成本、居民收入等与房价密切相关的数据，选取我国具有代表性的几类城市对房价的合理性及房价的未来走势等问题进行定量分析；根据分析结果，进一步探讨使得房价合理的具体措施，以及可能对经济发展产生的影响，并进行定量分析。 二 问题的分析 近几年来房价逐渐成为了事关国计民生的重大问题，房价合理发展成为大家关注的焦点，而解决房价问题的关键是寻找其影响因素，对症下药，通过重点打击投机行为，挤压房地产领域投资的获利空间，将房价调整到合理水平，使更多群众能够分享房地产市场发展的蛋糕。 影响房价的两个最大方面因素是：建筑成本和居民收入。其中建筑成本我们考虑用建筑面积和竣工房屋造价来代替，而居民收入则考虑用在岗职工平均工资和人均可支配收入衡量。当然为了考察我们所考虑方向的正确性，我们引入假设并对各因素与房价之间关系的相关性进行考察， 就此我们秉承抓住主要因素，忽略次要因素的思想，从影响房价的主要因素，及房价本身主要影响的相关事件入手，探究它们之间的相互影响关系，并通过建立模型的方法对其进行定量分析，从而定量表示。 现收集我国十六个具有代表性的城市的相关数据统计比较，同时通过对各组采集数据间的函数关系进行一元线性关系拟合（借助MATlAB软件），我们采用计算线性相关系数的方法来抓住主要因素同时忽略次要因素，接着对房价的定价和主要因素建立一个多元线性回归模型。编写程序计算出房价与各大因素的相依性参数得出房价的合理性计算式。然后对所做模型进行一定的检验，将模型计算得到的值与实际值做误差分析。 实际上检验过程中我们已经对所选的几类城市房价的合理性进行了定量分析，对于其未来走势，考虑我们所锁定的主要因素，通过对其未来走势的考虑，利用所做模型对所选定城市的房价未来走势进行定量分析。通过以上过程我们进一步探讨使得房价合理的具体措施，以及可能对经济发展产生的影响并利用模型对其定量分析。 三 合理假设 房屋建造成本用竣工房屋造价及建成面积来代替。 居民收入用人均可用余额和在岗职工平均工资来表示。 城市经济发展用城市GDP来表示。 忽略消费者偏好如有无学校、绿化率、停车位、热水供应状态、通信、房屋建筑