直门交通枢纽项目（写字楼部分）前期定位及可行性论证报告.doc

项目承接：九力公司 项目经理： 项目督导： 报告撰写： 报告时间：2004年8月 第一章 技术报告 3 一、 东直门交通枢纽简介 3 二、调查设计方案 5 三、调查企业基本背景资料 6 第二章 北京写字楼市场供给分析 13 一、北京市现有顶级写字楼供给分析 13 二、 北京市现有甲级写字楼供给分析 17 三、 北京市在建在售写字楼项目分析 20 四、 未建已规划项目的研究 47 第三章 北京写字楼市场需求分析 50 一、 字楼需求研究的基本假设 50 二、 新增服务业（甲级顶级）写字楼需求面积预测 错误！未定义书签。 第四章 区域竞争项目研究 55 一、 现有典型竞争项目描述 55 二、 现有典型竞争项目满意度分析 61 三、 在建在售典型竞争项目分析 67 第五章 用户需求研究 73 一、 潜在客群肖像分析及描述 73 二、潜在客户需求分析 76 三、本项目的接受度研究 102 第四章、项目SWOT分析和结论建议 116 一、SWOT分析 116 二、客群定位（主力、次主力、潜在） 117 三、产品定位 118 四、产品功能设计建议 119 第一章 技术报告 东直门交通枢纽简介 东直门交通枢纽项目位于东二环东直门东北角，项目总建筑面积80万平米，是集办公、公寓、酒店、商业等为一体的超大型综合体。 附图 东直门交通枢纽项目 南区地上首层为14条线路的公共电汽车站，地上二层为机场铁路站和首都机场候机、售票大厅；地下一层直通地铁二号线东直门站；地下二层是地铁十三号线（城市轻轨）站。南区为中央面积达3万平方米、高8米的空中绿化平台，可以美化环境并有效遮蔽公交电汽车带来的影响。 项目南区将于2004年年底前开工。2008年以前，南区包括交通枢纽部分、双塔写字楼、酒店及酒店式公寓、商业正式投入使用；北区的公寓、中庭式写字楼、商业也将达到亮相的要求。 本项目归纳起来具有如下特点： 交通优势 本项目是全亚洲最大的现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主、地面公交换乘为辅，集地铁、城市轻轨、机场高速铁路、公交、出租车、社会车辆等多种交通体系和功能为一体，实现“零换乘”理念的综合性立体交通枢纽。枢纽中建有首都机场第二始发大厅（候机大厅、售票大厅），乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。因此有“第二空港”的美誉。 形象优势 东直门交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路从“空中码头进入京城的第一落点项目为“国门商务”。 区域优势 本项目位于黄金地段，规划中周边高档物业林立（如新保利、中石油大厦、南新仓商务楼、天恒大厦、华声国际大厦、华丽大厦、凯恒中心、当代万国城等）必将成为国际性大型公司、本土大中型企业、投资买家、地缘型客户首选，是北京市2008年奥运会配套工程建成后将成为北京市21世纪的十大标志性建筑之一 物业名称 数量 所占比例 1 嘉里中心 8 16% 2 丰联广场 6 12% 3 国贸大厦 6 12% 4 东方广场 4 8% 5 投资广场 4 8% 6 泛利大厦 3 6% 7 国际大厦 2 4% 8 汉威大厦 2 4% 9 平安大厦 2 4% 10 赛特大厦 2 4% 11 远洋大厦 2 4% 12 东环广场 1 2% 13 国际企业大厦 1 2% 14 和乔大厦 1 2% 15 科伦大厦 1 2% 16 联合大厦 1 2% 17 亮马大厦 1 2% 18 南银大厦 1 2% 19 盛福大厦 1 2% 20 现代盛世大厦 1 2% 合计 50 100% 深访企业物业入住模式 附图 深访企业入住模式 由于本次访问的企业基本上属于甲级顶级写字楼，北京CBD及东部区域高档纯写字楼基本上没有买卖的历史（03年以后上市的有销售），本次被访问企业采用购买方式入住的基本上在金融街区域，这和金融街03年写字楼全面采取销售策略有关。 深访企业目前办公面积 本次深度访问企业在抽样时充分考虑了本项目3种产品将来会面对不同的消费群体，所有在选择访问对象时充分考虑了不同办公面积规模的客户群体，本次深度企业办公面积主要集中在500-2000平米之间。 附图 深访企业办公面积分布 深访企业行业分布 行业分布 数量 比例 IT网络/电子/电信 9 18 咨询服务 7 14% 金融/投资 6 12% 机械制造 5 10% 公关广告 4 8% 报业 3 6% 航空/运输 3 6% 汽车 3 6% 律师 3 6% 化工/环境 2 4% 医药 2 4% 教育 1 2% 旅游 1 2% 政府 1 2% 合计 50 100% 深度访问企业人员规模 从深访企业的人员规模分布来看，基本上50人以上和50人以下的企业各占一半左右，其中又