美国大城市.docVIP

一个地区的建筑应该各色各样，年代和状况各不相同，应包括有适当比例的老建筑。 　　老建筑对于城市是如此不可或缺，如果没有它们，街道和地区的发展就会失去活力。我所说的老建筑，是很多普通的、貌不惊人和价值不高的老建筑，包括一些破旧的老建筑。 　　如果城市的一个地区只有新建筑，那么在这个地方能够生存下去的企业肯定只是那些能够负担得起昂贵的新建筑成本的企业。能够承担得起这种费用的企业相对来说就必须能够支付得起高额的管理费用——较之在老建筑里的成本要高得多的费用。要承担得起这样的高额管理费用，企业就必须要做到以下两者之一：要么有高额利润，要么有很多的资助。 　　我们发现，只有那些早已成就卓著、高产出、标准化或资助很多的企业才能支付得起使用新建筑的费用。连锁店、连锁饭店和银行会进驻新建筑，但是，街区里的酒吧、外国特色的餐馆和典当铺则会进入老建筑。超市和鞋店常常进入新建筑，而书店和古董小铺则很少会这么做。得到很多资助的歌剧院和艺术博物馆通常会使用新建筑，而一些还不成气候的艺术工作者——工作室、画廊、音乐器具店和艺术杂品店，以及那些在一个屋子里放一张桌子就能挣点小钱的人——这些人和地方会使用老建筑。也许，更重要的是，成百上千的普通企业——它们对街道和街区的安全和公共生活是一种必需，人们离不开它们提供的方便和亲近的人际关系——能够在这些老建筑里称心如意地发展，但如果它们进入新建筑，则肯定会被高额的费用压垮。 即使是能够承担得起新建筑昂贵费用的城市企业(商业)，也需要在紧邻其旁边的地方有一些旧建筑。否则的话，这些企业在经济环境和吸引力方面就会受到限制——以致会影响其活跃程度和提供的方便。在城市的任何地方，成功的多样性指的都是高产出、中产出、低产出和没有产出的企业的混合。 　　对一个城市的地区或街道来说，老建筑的惟一危害最终会来自建筑的老化——这种危害存在于任何年代久远的东西，任何衰老的东西里。但是，对于城市某个地区来说，并不是因为这个地方年代久了，就会遭遇失败。恰恰相反，这个地区变得又老又旧，是因为这个地方首先遭遇了失败。原因有多种，或者企业或人们支付不起新建筑的费用而抬脚走人了；或者是这个地方还吸引不了能带来机会的新来者，他们根本就不会到这里来投上一分钱。 　　年复一年，一些老建筑会被新建筑代替——或经过整修，焕然一新。因此，在经历了一些年头后，肯定会出现各个年代和样型的建筑的混合。这是一个自然能动的过程，在这些混合的建筑群里面，曾经是新的建筑，最终总会变旧变老。时间使得在一个年代里成本昂贵的建筑成为另一个年代里价格廉租的抢手货。对某些企业来说，时间使得建筑的一些结构过时了，但对另一些企业来说则正好有用。在一个世纪里平平常常的建筑在另一个世纪里却成了有价值的珍品。 　　战后，尤其在整个20世纪50年代，建筑成本上涨迅速，大多数战后建筑的使用费用与那些大萧条前的建筑的使用费用的差别非常之大。在商业空间方面，两者每平方英尺的建筑使用费可以相差一倍或两倍(尽管老建筑的质量也许要比新建筑的好，而且所有的建筑包括老建筑的维护费用都已经上涨。当今天的新建筑变老时，老建筑仍将成为一种必需，因为不管怎么样，一个已经折旧的建筑的使用成本总要比一个还没有收回投资成本的建筑的使用费用要低。 一年前，我在一个关于城市商业多样性之社会需要的城市规划设计讨论会上做了一次讲话。我的话刚开始，下面的设计者、规划者和学生们就回应了我这么一个标语式的口号：“我们必须要为街角边的杂货店留出空间！”很快我就收到了一些为廉租住宅区和重建区做的规划图，在这些构图里，确实在很多地方为街角杂货店留出了地方。在城市多样性方面，这种街角边的杂货店可能对上世纪的某个村庄来说还比较合适，但对今天一个热闹的城市地区而言，那些孤单的杂货店通常日子都不太好过。 　　如今，在住宅区的某个地点建上一个在郊区常见的那种购物中心，再加上这种生意清淡的街角杂货店，这种想法早已纳入了成片成片新的建设，或大片早已安排好的翻新项目的计划书之中了。 　　而那些孤单的杂货店，如果真的建了起来，也根本不会是那种设计者们想像的给人温馨感觉的小店。为了承担很高的维持费用，它们要么必须得到资助(但是谁来资助，为什么要资助？)要么为了生机每日拼命挣扎。 　　同一时间建立起来的大批新建筑注定会遭遇效益低下的问题。我们可以在纽约的斯特伊佛桑特镇看到这样的现象。1959年，在新建项目完成十多年后，镇上商业地区的32家店面，有7家不是空的，就是没有正常生意(只是作为仓储、橱窗广告或类似的东西)。这种没有正常使用或使用率不高的现象占整个街面店的22%。与此同