佛山市城市研究报告（商品住宅市场方向）.doc

佛山市城市研究报告 （商品住宅市场方向） 2011.10.20 目 录 报告摘要 5 1．引 言 5 2．研究方法 6 3．研究思路及研究对象 7 4．报告研究结论 8 第一部分 佛山市城市市场评价指标分析 8 第一章 佛山市场趋势评价指标 8 (1) 新开工面积 / 施工面积 8 (2) 施工面积 / 销售面积 9 (3) 预售面积 / 批准预售面积 10 (4) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额 11 (5) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积 11 (6) 商品住宅价格增幅 / 人均GDP增幅 12 (7) 投资性购买所占的比例 13 (8) 房价收入比 14 (9) 新建商品住宅空置率 15 (10) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅 16 (11) 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅 17 (12) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额 18 (13) 个人购房信贷比 18 第二章 佛山市场趋势预测辅助定性指标 19 2、民营经济发展状况 21 3、未来城市规划及重大建设项目 23 4、重大城市活动 32 5、重大经济发展机会 33 第三章 运作可行性指标 35 1、城市面积 35 2、常住人口 36 3、人均GDP 36 4、土地机会 36 5、政府配合效率 40 第四章 佛山市三区市场评价指标分析 40 禅城区 40 顺德区 48 南海区 56 第二部分 佛山市房地产市场总体分析 65 第一章 土地市场分析 65 1．土地出让情况分析 65 2．土地热点项目 70 3．土地出让市场特点 73 第二章 商品住宅市场分析 74 1．佛山市房地产市场总体运行概述 74 2．商品住宅市场供应分析 76 4．商品住宅价格表现 79 5．佛山楼市存在的主要问题 80 6．市场楼市走势预测及判断 81 第三章 佛山市二手存量房市场分析 82 第四章 市场小结 83 第三部分 佛山三区：禅城区、南海区、顺德区房地产区域市场分析 85 第一章 禅城区 85 1. 区域环境分析 85 2．区域房地产市场现状及房地产开发水平 87 3、区域客户研究 90 4．板块市场差异性分析 102 5．区域发展情况预测 111 第二章 顺德区 120 1．区域环境分析 120 2．区域房地产市场现状及房地产开发水平 122 3．区域客户研究 125 4．板块市场差异性分析 136 5．区域发展情况预测 145 第三章 南海区 156 1．区域环境分析 156 2．区域房地产市场现状及房地产开发水平 159 3．区域客户研究 162 4．板块市场差异性分析 171 5．区域发展情况预测 184 第四部分 三水、高明房地产市场分析 192 第一章 三水区 192 1．三水概况 192 2．三水经济发展趋势分析 193 3．三水区房地产市场分析 195 4．市场趋势评价指标 198 第二章 高明区 202 1．高明概况 202 2．土地市场特征 202 3．高明区房地产市场分析 204 第五部分 佛山市房地产发展机会 208 1．佛山房地产业的现状与发展机会分析 208 2．佛山城市化与住宅产业的发展机会分析 212 3．佛山城市的区域发展机会分析 213 4．佛山市住宅产业的发展机会分析 216 5．佛山市住宅区域竞争的发展机会分析 219 6．佛山市三区的住宅竞争区域发展机会分析 221 第六部分 佛山市房地产发展风险 224 1．房地产投资风险的风险构成 224 2．佛山房地产发展风险分析 226 第七部分 外来及本地开发商土地拓展策略分析 232 1．土地交易途径分析 232 2．发展商土地拓展分析 232 结 论 235 报告摘要 1．引 言 佛山城市发展总目标为“建设产业强市、文化名城、现代化大城市”。目前，随着佛山建立网络型、开放式、集群互动与理性发展的城市空间系统的逐渐形成，其城市发展战略中规划的“形成2个100万人口以上、五个30万～50万人口的城区，以及由多个组群式节点为发展主体的‘2＋5’组团式大城市新格局”已经全面启动，同时随着广佛大都市圈的日益建设完善，在空间形态上与珠江东西岸的“港深－珠澳”相呼应的现代化大都市圈呼将欲出。由此可见，产业经济实力强大的佛山市正处于高速发展中，其房地产市场日益火热，充满诱人商机，从众多诸如万科、中海、恒大、祈福等大型外来发展商纷纷鼓足干劲入驻并角逐佛山市场的发展势头可见一斑。 作为见证佛山房地产市场高速发展史的佛山中原地产代理有限公司，一直致力于佛山房地产代理服务与市场研究。敝司于2006年4月底荣幸获得贵司之市场研究委托以来，进行了为期一个月的佛山房地产市场研究工作。 2．研究方法· 素闻