东方文化园步行街物业管理方案.docVIP

杭州太虚湖酒店管理有限公司 东方文化园步行街 物业管理方案 编制 吴祥锡 审核 批准 日期 2011-03-01 目 录 第一章 东方文化园步行街技术指标……………………4 第二章 物业管理用房……………………………………5 第三章 步行街物业服务中心组织架构…………………6 第四章 服务中心人员配置及工资支出…………………7 第五章 服务中心岗位职责………………………………8 第六章 物资配备…………………………………………9 第七章 物业费用收支测算………………………………14 第八章 培训计划…………………………………………15 第九章 管理标准…………………………………………17 第十章 工作计划…………………………………………19 方案编制依据： 《中华人民共和国物权法》中华人民共和国主席令第六十二号，2007年3月16日 《物业管理条例》，中华人民共和国国务院令2003第379号 《浙江省物业管理条例》，浙江省人民政府，2006年5月24日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第25次会议通过 《杭州市物业管理条例》（2002年2月1日） 《全国物业管理优秀大厦管理标准及评分细则》，建设部房地产司[建房物字（1997）第011号] 《东方文化园步行街概况》 东方文化园步行街技术指标 东方文化园步行街坐落于杭州市萧山区义桥镇 占地面积37346.63㎡ 总建筑面积52601.48㎡ 一层商业用房面积38832.88㎡ 二层及二层以上商业用房面积9424㎡ 物业管理用房194㎡ 经营用房145㎡ 地下室4272.4㎡ 容积率 建筑密度 绿地率 机动车停车位 非机动车停车位 物业管理用房 依据《浙江省物业管理条例》第二十七条规定，非住宅物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可载明的地上总建筑面积的千分之三。 步行街总建筑面积：52601.48㎡×0.003=157.8㎡，应配物业管理用房157.8㎡。 目前步行街配套的物业办公用房面积是194㎡，已超出国家规定标准，此处作为物业服务中心的办公场所，移交后建议公司适当进行装修粉饰，以提升物业公司门面形象。 人力资源是企业的根本，管理应着眼于长效。为了控制人员流动性，建议公司解决保安、工程人员住宿问题。 步行街物业服务中心组织架构 组织架构图： 服务中心人员配置及工资支出 序号 项 目 人数 计算方法 年工资 备注 1 物业主任 1 物业经理兼 2 前台接待 1 1800元/月×12个月×1人 21600 兼收费 3 保安领班 1 2000元/月×12个月×1人 24000 8小时、兼消控室值班 4 维修工 1 2500元/月×12个月×1人 30000 所有维修 5 绿化工 1 1300元/月×12个月×1人 15600 顶保洁休息 6 保安员 5 1600元/月×12个月×5人 96000 8小时 7 保洁员 2 1300元/月×12个月×2人 31200 外围加楼道 合计 12 218400 说明：以上人员配置含休息，如有其它特约服务，工资支出另计，福利待遇跟集团规定 附：根据中元物业的人员编制没有高配值班员，所以没有安排高配值班员，如有高配房，就需要增加3名高配值班员（需要持有高配证） 服务中心岗位职责 序号 项 目 人数 工作职责 备注 1 物业主任 1 全面负责步行街的物业经营管理 2 前台接待（客服） 1 1、日常电话接听、记录，回访；2、客户的咨询，答疑；3、相关资料的建档；4、收集到的信息知会各部门并跟踪落实；5、各种通知以及文字、影印资料6、租赁业务等；7、收取相关费用。 休息时间和主任轮流 3 保安领班 1 负责步行街保安日常管理、培训、巡逻、排班等 4 维修工 1 1、负责步行街公共区域设施设备的维修保养；2、业主/租户室内有偿维修；3、房屋遗留工程维修；4、装修管理。 没有顶休岗 5 绿化工 1 负责步行街绿化植被的日常养护工作 6 保安员 5 负责步行街的岗位值班、街道巡逻 轮休 7 消防、监控室值班员 1 负责消防、监控室的值班，发现情况及时跟相关部门联系。 领班兼 8 保洁员 2 负责步行街楼道，街道等公共部位卫生清洁 轮休 合计 12 物资配备 表1：行政办公配备 序号 物品名称 数量 单价 合计 用 途 1 办公家具 若干 6000 办公室桌、椅等家具 2 电脑 2台 3000 6000 财务收费一台、主任一台 3 打印机 2台 1000 2000 收费打印机1台、文件打印1台 4 传真机 1台 2000 2000 办公室 5 档案柜 若干